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My mission, to inform you!
“Money, if it doesn’t bring you happiness, it will at least help you to be miserable in comfort.”
– Helen Gurley Brown
Financial and tax solutions for new real estate owners
In 2000, I finished my studies. Three years later, I bought my first house outside the greater area of Montreal. The selling price for the 1600 square foot bungalow was approximately $150,000. Then, we moved in the Ottawa/Gatineau region. We sold the house in Montreal for $275,000 and bought a new home in Aylmer for approximately $250,000.
Our neighbors are in the process of selling their house and the asking price is approximately $900,000. In my opinion, the real estate market seems to be completely overheated. Obviously, the “Boomer” generations and that of my generation “X” have benefited from the increase in real estate. I’m sure we all appreciate these increases, and we are all thankful to be invested into this asset class.
Notwithstanding our newfound fortune, longer term, this predicament creates wealth dislocations and other issues for future generations. Therefore, the question I was asking myself, what’s the “game plan” for future Generations? Should we rename them, perhaps generation “D” for Mortgage indebtedness?
Joking aside, here are some financial and tax solutions that may help you. First, these opinions are purely academic. I encourage you to consult either a financial, tax or real estate professional. Ideally, a combination of the three professionals mentioned. If you need a reference, please contact me directly.
1) I haven’t read Fabian Major’s book @fabianmajor yet, which is entitled: What are you going to do with all this money? However, as I mentioned to a relative of mine, it is impossible for “boomers” to bring their balance sheet with them to the “paradise of heaven”. So why not help your children in your lifetime?
2) Notwithstanding my comment, mom & dad love you very much and they’ll be more than happy to accompany you in your first real estate venture. Believe it or not, it is possible for them to make an interest-free loan or a donation with no tax consequences.
3) Renovation. If your parent’s home is large enough, renovations can be made to accommodate a private location. Also, if they have a fairly large land plot, you may be able to consider an intergenerational home.
4) Teleworking. The nature of jobs is changing. Why not look for a job that will allow you to work from home. The advantage of working from home is that you can live anywhere.
5) TFSA, RRSP and HBP combination. I do not want to go into details, because each situation is different, however there are mechanisms that allow you to save effectively. In addition, an RRSP loan is another option. RRSP loans offer attractive interest rates. After 90 days, it is possible to do an HBP. There are tax benefits with RRSP and interest rate are advantageous at this moment.
6) If your salary allows, lenders may agree to have the down payment borrowed from the line of credit or as a personal loan. It takes a good salary for the ratios to remain within the lending norms, because the loan for the down payment must be considered within the debt ratios.
7) The fact remains that there are multiple options to become a homeowner right out of university. Obviously, it’s contingent upon the region you live in. Right now, condos, townhouses and semi-detached which are less than $300,000 are more affordable. It can take as low as a 5% down (15,000$) payment for a $300,000 home purchase. Some properties in question may not be exactly to our liking or necessary in the area you are looking for, but the fact remains that on the substance, home ownership is possible by making certain compromises.
8) Finally, the purchase of a Duplex or Triplex “owner-occupier” also remains another strategy. As the “owner-occupier”, you can put 5% down payment for a Duplex or 10% for a triplex. That being said, rental income helps lower debt ratios so you can afford a slightly higher purchase cost. Considering the prices of rental housing in the current market, it is possible in some cases that it is less expensive to be a homeowner than a tenant.
«La bête noire inflationniste est de retour»
Depuis le début de la pandémie, nous avons remarqué et souffert une augmentation fulgurante des prix à la consommation. En effet, l’augmentation des prix des biens et services se fait sentir dans tous les secteurs de notre économie. Il est clair présentement que nous ressentons une inflation galopante que la banque du Canada va devoir maitriser avec une remontée des taux d’intérêt.
Plusieurs de nous n’ont jamais vu ou souffert des périodes difficiles reliées à l’inflation. Quoi qu’il en soit, il est indéniable que nous débutons une période de resserrement monétaire. Dans cette optique, il y a des classes de vos biens qui semblent être plus à risque que d’autres. En voici une courte liste :
1. Immobilier
«Ouch!» Désormais, je comprends pourquoi certains courtiers et promoteurs immobiliers se promènent en Maserati. Trêve de plaisanteries, il est clair que les propriétaires d’immeubles qui sont pris avec de grosses hypothèques vont écoper les « conséquences » les premiers. En effet, dans un environnement inflationniste, les couts d’emprunt ainsi que les taux d’intérêt seront plus élevés. Conséquemment, une hypothèque avec un taux d’intérêt fixe peut sembler plus sécuritaire que celle avec un taux variable. Cependant, considérant que 6 Canadiens sur 10 brisent leur hypothèque avant la fin de leur terme, la flexibilité d’une hypothèque à taux variable doit être privilégiée.
2. La valeur de votre fond de pension
Il est clair que la pandémie fut particulièrement difficile pour nous tous, cependant, les indices boursiers ce sont vu sur enrichir avec une remontée, une revalorisation et une surexcitation exorbitante. En ce qui concerne la performance des indiciels boursiers, la moyenne annuelle du S&P 500 depuis les trois dernières années est de l’ordre de 24% et celui du NASDAQ 33.42%. En effet, c’était «le party» et maintenant, c’est le «last call». Cette répercussion serait appréciée, car elles nous permettraient de chercher des aubaines et faire des achats à rabais.
3. Cryptomonnaies
Bien que maintenant les cryptos font partie de notre lexico financier, ce bien n’a aucune existence physique et restent encore occultes. En fait, laisser moi être très spécifique et non catégorique, c’est du «play money» au casino. Ceci s’explique par le fait que la volatilité des instruments financiers, qui échange comme valeur sous-jacente la cryptomonnaie, reste très spéculative et peut créer des pertes considérables. Lorsque ses applications seront conformes aux législations du secteur bancaire et commercialisé par nos institutions financières, il pourrait être plus sécuritaire d’investir dans les cryptomonnaies.
Vos transactions sur Facebook Marketplace sont-elles imposables?
Nos habitudes de consommation sont en pleine révolution. Un exemple de ce changement de consommation est la montée fulgurante en popularité de la plateforme Facebook Marketplace. Pour ceux qui ne sont pas familiers avec le commerçant Facebook Marketplace, il offre à leurs utilisateurs une plateforme qui permet de faire une « vente de garage » virtuelle.
Selon CNBC, il y a environ 2,7 milliards d’usagés mensuels qui utilisent Facebook et parmi ceux-ci, ils estiment qu’environ 800 millions utilisent l’application Facebook Marketplace. Donc, environ 30 % des utilisateurs de Facebook vont vendre ou acheter des biens d’occasions personnels sur leur plateforme en ligne.PUBLICITÉ
La question que je me posais : « Les transactions de vente de biens personnels en ligne sur Facebook Marketplace sont-elles imposables ? »Dans mes commentaires ci-après, je vais me concentrer sur les conséquences fiscales qui peuvent survenir lorsqu’un particulier effectue des transactions de vente de biens personnels via cette plateforme. Je ne traiterais pas des situations où une entreprise utilise la plateforme pour vendre des biens qu’elle détient en stock.
Nos lois fiscales contiennent des règles spécifiques qui déterminent les conséquences fiscales lors de transactions sur un « Bien à usage personnel ». Précisions tout d’abord qu’un « Bien à usage personnel » est généralement un bien qui est affecté à l’usage personnel d’un particulier ou des membres de sa famille. Par exemple, vos articles de sport, votre voiture, votre bateau de plaisance, vos véhicules récréatifs ou votre motoneige sont tous des « biens à usage personnel ».La première règle à retenir est que la perte subie lors de la vente d’un « Bien à usage personnel » n’est pas déductible aux fins fiscales. Comme vous pouvez déduire intuitivement, les biens usagés personnels sont généralement vendus à perte. C’est donc dire que vous ne bénéficierez pas d’une réduction d’impôt lors de la vente à perte d’un « Bien à usage personnel ».
Cependant, le profit réalisé lors de la vente d’un tel bien sera considéré comme un gain en capital et 50 % de ce gain devra être inclus dans le calcul du revenu du particulier. Toutefois, une règle spéciale communément appelée « la règle du 1000 $ » fait en sorte d’éliminer l’imposition d’un gain lorsque le prix de vente est égal ou inférieur à 1000$.Finalement, certains biens à usage personnel ont un traitement particulier. En effet, il est possible de déduire les pertes en capital subies lors d’une vente, mais uniquement à l’encontre de gain réalisé sur ce même genre de bien. Les biens visés par cette règle sont « Les biens meubles déterminés » et sont constitués par l’un ou plusieurs des biens suivants : tableaux d’oeuvres d’art, estampes, timbres ou pièces de monnaie de collection.
En conclusion, la plateforme Facebook Marketplace est un bon moyen de disposer, recycler et surtout monétiser la valeur des biens que l’on n’utilise plus. Raffinez vos talents de négociation en ligne et n’oubliez pas que certaines règles fiscales peuvent jouer en votre faveur !
Télétravail : Les impacts sur vos impôts
Depuis l’arrivée de la COVID-19, plusieurs entreprises et organisations répondent aux besoins de leurs clients par l’entremise du télétravail. Les outils technologiques, étant aussi avancés et habiles, permettent un appui fiable.
Le télétravail n’est rien de nouveau pour les travailleurs indépendants qui optent depuis longtemps pour le bureau à domicile mais, pour un bon nombre d’employés, sachez que cette nouvelle situation de travail offre la possibilité de déduire des dépenses additionnelles dans vos impôts.
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Pour refléter le télétravail dans vos impôts de 2020, une nouvelle méthode « simplifiée » et temporaire peut vous permettre d’obtenir jusqu’à 400 $ de déductions en 2020 autant au fédéral qu’au Québec. Mais attention, faites vos calculs, peut-être que la méthode traditionnelle plus détaillée peut être plus avantageuse pour vous.
Pour bénéficier de la méthode simplifiée, vous devez répondre aux critères suivants :
• Votre employeur impose le télétravail au cours de l’année 2020 en raison de la COVID-19;
• Vous travaillez à la maison plus de 50% du temps pendant une période d’au moins quatre (4) semaines consécutives au cours de l’année 2020;
• Les dépenses réclamées sont directement liées à votre travail au cours de la période identifiée ci-haut.
Avec cette méthode simplifiée, aucun formulaire, aucun reçu, aucune comptabilité, vous n’avez qu’à calculer 2 $ pour chaque jour de travail à domicile, jusqu’à un maximum de 200 jours ou 400 $. En termes clairs, pour atteindre le 200 jours de travail, il faut avoir travailler 5 jours par semaine pendant toute l’année à la maison depuis le début de la pandémie et si votre revenu est de 50 000 $, il faut s’attendre à une économie d’impôt d’environ 150$.
La méthode détaillée pourrait peut-être s’avérer plus avantageuse pour vous et pour comparer les deux méthodes, les autorités fiscales vous proposent des outils de calcul sur leur site internet.
Avec la méthode détaillée, vous pouvez déduire les principaux frais suivants en fonction du pourcentage d’utilisation de votre domicile pour votre travail : loyer, électricité, téléphone et Internet. Pour se prévaloir de la méthode détaillée, vous devez obtenir des formulaires de votre employeur pour attester vos conditions d’emplois (T2200S au fédéral et TP-64.3 au provincial) et vous devez avoir passé plus de 50 % de votre temps de travail à la maison pendant l’année.
Rien de mieux qu’un exemple pour com-prendre : Disons que vos dépenses de loyer et d’électricité pour votre domicile, dont vous utilisez un quart pour votre travail, sont de 1000$/mois et qu’Internet, que vous utilisez à 50% pour votre travail, vous coûte 50$/mois.
Avec la méthode détaillée, vous pourrez déduire environ 2 500 $ en dépenses de vos impôts et si votre revenu est de 50 000 $, vous auriez droit à une réduction d’impôt d’environ 900$ au fédéral et Québec ensemble.
Donc, avant d’opter pour la méthode simplifiée, faites vos calculs. Peut-être que la méthode détaillée est plus généreuse pour vous. C’est souvent comme ça en impôt, rien de tel qu’une méthode simplifiée pour vous compliquer un peu les choses!
Vice caché : comment on fait ses impôts ?
La pandémie a aidé les Québécois qui sont propriétaires de biens immobiliers à bénéficier d’une augmentation fulgurante de la valeur de leurs actifs. En revanche, cette augmentation est directement proportionnelle à la multiplicité du nombre de transactions immobilières dans tous les secteurs de notre économie.
La conséquence du nombre grandissant de transactions immobilières sera inévitablement des recours, litigieux ou non, soit en réparation, soit en réduction de prix et dommages-intérêts. Les traitements fiscaux varient selon le recours en question et il peut différer selon la source du vice caché.
Les règles qui suivent sont d’ordre général et permettra à un acheteur de connaitre, comprendre et surtout mieux communiquer sa situation unique avec son expert-comptable.
Certaines surprises peuvent être litigieuses
L’investissement dans un bien immobilier est l’une des décisions les plus importante pour un acheteur potentiel. L’ampleur de cette décision est chapeautée par des fondements légaux bien établis, et ce, depuis plusieurs années. De plus, nos lois sont destinées à protéger les Québécois du déficit d’usage d’un bien immobilier avec des textes législatifs qui traitent de la garantie de qualité d’un contrat.
Lorsque vous avez identifié, qualifié et communiqué le défaut de votre bien immobilier auprès de votre vendeur, celui-ci a une obligation de restitution envers son acheteur. En sommation, le régime indemnitaire de la garantie de qualité nous permet d’accéder à de multiples recours qui permet de faire le pont entre notre droit légal et fiscal. C’est-à-dire, une fois que vous recevez une restitution de votre vendeur, vous devez établir votre conformité fiscale.
Traitement fiscal des dédommagements reçus
La conformité fiscale est un document que vous utilisez et transmettez aux autorités fiscales. Bref, c’est votre rapport d’impôt annuel. Si vous avez reçu une restitution de votre vendeur, vous devez mettre les choses à la bonne place dans votre rapport annuel.
Voici une règle de pouce : demandez-vous c’est quoi que la restitution cherche à remplacer comme revenu. La réponse à cette question va déterminer comment et s’il doit être imposé. En effet, il peut y avoir de l’impôt à payer malgré le fait que vous vous faites indemniser.
Il n’y a rien comme un exemple pour comprendre. Si vous avez demandé au vendeur de faire des réparations, il peut faire lui-même où vous donnez un montant forfaitaire. S’il choisit d’effectuer les travaux, son but est de vous compenser pour la différence entre le prix payé et la valeur diminué. En autres mots, le vice caché a diminué la valeur de votre bien et une fois réparé, sa valeur devait augmenter au même prix d’achat. Dans cet exemple, il peut y avoir aucunes conséquences fiscales.
Malheureusement, nos lois de sont pas parfaite et il y existe parfois des anomalies. Vous souvenez que votre résidence principale est un bien personnel et il est exempté d’impôt lors d’une vente. Il peut y arriver des situations ou un vendeur décide de vendre la maison pour dédommager un acheteur. Le vendeur ne payera pas d’impôt sur la vente cependant impossible de déduire le montant restitutoire comme perte en capital.
Thinking bitcoin: run for the hills…
Individuals have the freedom to use, just like any other methods of payments, a virtual currency. Bitcoin and Ethereum can be traded at any time using an exchange platform such as Coinbase. In addition, you can simply barter without having to resort to our financial system. However, there are many risks associated with these virtual currencies. You must remain vigilant and on the lookout for the rules that will follow.
We know of digital currency (or Cryptocurrency) as a medium used to either buy or exchange goods and services. In addition, these digital currencies have become popular in the financial market community because it allows investors to speculate on the future value of this asset.
However, this new currency remains a technological innovation whose original goal was the free exchange of capital without government supervision. Crypto currency remains speculative & volatile as a whole and individuals are not immune from Tax Agencies when it comes to their financial transactions.
The tax man is looking
According to the tax authorities, virtual currency is an asset that is part of our heritage. It is not considered a currency or monetary currency. It is considered a medium of exchange that allows the consumption of goods or services. However, certain operations, transactions or exchanges may have tax consequences.
If you have multiple transactions, you may be operating a business as per our tax agencies. Your income will be fully taxed, and you are required to collect and remit GST / HST and QST according to the rules in force.
If it is considered that you are not carrying on a business, your transactions may be characterized as capital gains or losses. In all cases, it is imperative to keep records to support your transactions for a period of six (6) years.
Lack transparency
Virtual currency is based on blockchain technology. The operations carried out by said «Miners» are extremely complex. The volatility of financial instruments, which trade cryptocurrency as an underlying value, remains highly speculative and can create considerable losses. Finally, the lack of transparency and regulation of this asset can invite illegitimate actors in our society to engage in their fraudulent activities. Unfortunately, legal remedies, including case law, are virtually non-existent.
A never forgotten methaphor
I remember when I started in finance many years ago, a very wise man told me: « […] Luc, when mutual funds companies start launching their theme base funds, run for the hills […] ». I’ve never forgotten his advice, although at first, I just thought he was pasted his time. Sadly, it took the beginning of a good technology wreck in 2000-2001 to realize he was right.
In short, they’ll say that this time is different, It’s not. It’s the latest « flavor » of the year. As it stands right now, the big four mutual fund companies have all gotten into the «crypto-game». For those who’ve already benefited from this run, your entry point will determine your profits. One small piece of advice, don’t let a tax decision dictate an investment decision.
For the rest of us: put your « chips » on red 31, roll the dices and let the games begin. Should be a fun trip at Casino Lac Leamy folks.