L’incohérence des impôts fonciers
Imaginez 2 propriétés côte à côte chacune évaluée à 500,000$ chacune. Une des propriétés a été achetée l’année dernière par un couple d’âges moyens avec un revenu annuel combiné de 200,000 $. L’autre appartient, depuis 50 ans, à un couple de 80 ans qui a acheté celle-ci en 1973 pour 50 000 $. Aucun d’eux n’a jamais gagné plus de 75,000 $/an. Maintenant, ils sont à la retraite et vivent de leur pension. Est-il juste que chacun de ces couples doive payer la même taxe sur les propriétés ?
La réalité brute, c’est que les villes et municipalités (ci-après « villes ») n’ont pas le pouvoir de faire payer plus d’impôt au couple avec des revenus de 200,000$; que la majorité des recettes mise à la disposition des villes proviennent d’impôts fonciers; et finalement, qu’il y a une incohérence, en fait un paradoxe, entre le mode fiscal d’une ville et son développement économique.
Dans une lettre ouverte, datée du 13/04/2022, la mairesse de la ville de Nicolet, soit Madame Genevieve Dubois, expose, à plein fouet, cette incohérence :
« […] Il faut se concerter et agir rapidement afin de changer le mode de financement des municipalités […] notre mode fiscal est complètement désuet. À Nicolet, c’est 87 % de nos revenus qui proviennent de l’impôt foncier […] Opposer, encore et toujours, la préservation de l’environnement au développement économique […] »
Sachant tout cela, dans le but d’aider les villes, le législateur québécois octroie en 2008 la première redevance réglementaire (ci-après « RR »). Au Québec, malheureusement, les RR sont encore sous-utilisées, sinon méconnues. Néanmoins, l’Ontario a toujours été un grand utilisateur des RR et celles-ci ont permis aux villes d’accroitre leurs recettes fiscales, diversifier leurs sources de revenus et elles offrent un coffre d’outil qui donne lieu à l’imagination, a la créativité et a la possibilité de nouvelles RR.
Une RR; c’est un concept jurisprudentiel, issu d’une loi, d’un règlement municipal, qui nous permet d’imposer directement une taxe sur un comportement (ci-après « TC ») que nous jugeons néfaste; un comportement que nous voulons modifier, influencer ou dissuader au bénéfice de l’objet d’une ville. À titre d’exemple : une taxe que certaines villes facturent, aux contribuables, pour l’utilisation de leur eau potable.
D’ailleurs, comme vous savez très bien, il y a une crise du logement et les citoyens demandent des solutions concrètes. Parallèlement, les villes, elles, veulent accroitre la qualité de vie de ses citoyens avec la création d’écosystèmes, de bien infrastructurel, qui seront emblématiques avec sa vision culturelle. Désormais, cette vision est souvent collée avec l’aménagement et la préservation écologique de son territoire, car elle augmente la satisfaction de ses citoyens. Dans cet esprit; la croissance immobilière ou la croissance à tout prix, est diamétralement opposée à la bonne vie des citoyens.
Dans le but de faire le pont entre la vision culturelle d’une ville; son manque de source de revenus; et les besoins qu’éprouvent leurs citoyens ; les TC trouvent, indéniablement, leurs avantages. Les TC permettent aux villes d’établir/exécuter leurs plans stratégiques tout en maintenant un certain contrôle environnemental.
Par conséquent, pour aider à soulager la crise du logement, une des idées mises en place par un nombre limité de villes canadiennes, est celle d’une taxe sur l’inoccupation du sol (ci-après « TIS »).
Le principe de la taxe est la suivante : il y a un partenariat entre la ville et les promoteurs immobiliers. L’objet de cette association est le développement des milieux de vie durables et écologiques. La ville, lorsqu’elle vend des terrains, elle veut des flux de trésoreries dans un court laps de temps. Les promoteurs immobiliers, dans certains cas, ne sont pas prêts à débuter leurs projets. La TIS permet d’obtenir, dans l’immédiat, des flux de trésoreries par le biais d’une taxe sur la non-construction d’un projet immobilier.
Disons-le franchement : ce sont les villes qui devront, à plus forte raison, soulager cette crise. Ce sont les villes qui devront prendre le gros bout du bâton et trouver des solutions innovantes et créatives avec, certainement, une aide ciblée du provincial. Désormais, elles ont, avec le déploiement des TC, un coffre d’outil intéressant qui peut, sensiblement, commencer à faire le pont entre les besoins respectifs des principaux acteurs de notre communauté.