Ce que le fisc ne vous dit pas sur la brique : trois simulations, un plex, une société, et des chiffres qui dérangent les deux camps.
En 2022, le cinéma québécois a rouvert l’une de nos pires cicatrices financières. Norbourg, de Maxime Giroux, raconte l’affaire Vincent Lacroix, ce gestionnaire qui a détourné plus de 100 millions de dollars appartenant à quelque 9 200 épargnants. Des retraités, des travailleurs, des gens ordinaires qui avaient fait la seule chose qu’on leur avait dit de faire : confier leur argent à un professionnel.
Le film glisse un personnage au milieu du carnage. Un grand-père, joué par Guy Thauvette, hésite devant un contrat, regarde sa petite-fille orpheline jouer derrière lui, puis signe. Il vient de miser l’avenir de l’enfant sur le fonds de Lacroix. Il vient de le perdre. La caméra n’ajoute rien, mais l’idée est là, tenace : si le vieil homme avait mis cet argent dans la brique plutôt que dans les mains d’un conseiller, il aurait conservé son patrimoine. La pierre l’aurait sauvé.
C’est cette idée qui m’intéresse. Parce qu’elle ne sort pas d’un scénario. Elle habite notre imaginaire collectif. Au Canada, la brique, c’est la planche de salut, le placement qui ne trahit pas, la valeur refuge par excellence.
Réglons tout de suite une chose. Juger une classe d’actifs à travers l’histoire d’un fraudeur, c’est piéger la comparaison avant même de l’avoir commencée. Vincent Lacroix n’a pas affiché de mauvais rendements boursiers. Il a volé. Ce que le grand-père a perdu ne dit rien, absolument rien, sur la question de savoir si la bourse bat la brique sur vingt ans. Un vol n’est pas un rendement. Mettre le crime de Lacroix dans la colonne « bourse » du grand match, c’est reprocher à l’automobile les ravages d’un chauffard ivre. Le film a le droit d’émouvoir. Nous, non.
Alors on va faire l’inverse. On expulse la fraude de l’équation. On compare la brique à ce qu’un investisseur honnête aurait vraiment obtenu : un portefeuille légitime, un indice réel, chaque dollar sorti de la même poche, au même moment, des deux côtés. Cela dit, un dernier convive manque encore à la table, celui qu’on oublie toujours d’inviter autour d’une cuisine : le fisc. C’est lui qui départage. Pas l’humeur d’un propriétaire, pas la peur d’un épargnant.
Reste à trouver quelqu’un qui, elle, a vraiment choisi la brique. Prenons Marie-Ève Lamarche.
PARTIE I
La maison contre le fisc : le match qu’on ne calcule jamais
Marie-Ève Lamarche a vingt-deux ans en 2006. Entrepreneure en technologies à Montréal, elle fait cette année-là son premier choix d’adulte : elle achète sa maison. 250 000 $, une mise de fonds de 62 500 $, une hypothèque de 187 500 $ à 4,5 % sur 25 ans. Rien d’exotique. Le parcours de millions de Canadiens.
Vingt ans plus tard, la question que tout le monde se pose autour d’une table de cuisine tient en une ligne : a-t-elle eu raison ? Ou le même argent, placé en bourse dans un CELI et un REER, aurait-il fait mieux ? Car ce match n’oppose pas un placement choyé à un placement nu : des deux côtés, le fisc a tendu un abri. À la maison, l’exonération; à la bourse, le CELI et le REER.
Tout porte à croire que la réponse est simple. Elle ne l’est pas. Et le juge du match, celui qu’on oublie toujours d’inviter, c’est le fisc.
Le seul gain que le fisc ne touche pas
Commençons par la maison. Vingt ans plus tard, selon la méthode des comparables, c’est-à-dire les ventes récentes de propriétés semblables dans le même secteur, telles que compilées dans le système MLS (Centris, dans le cas de Montréal), elle s’évalue à environ 802 000 $. Ce chiffre n’est pas une humeur de propriétaire : c’est ce que des acheteurs réels ont payé, à quelques rues de là, pour des maisons comparables. Notre hypothèse de croissance de 6 % par an ne fait que relier ces deux points : le prix payé en 2006 et celui que le marché du secteur paie en 2026.
Le gain avoisine le demi-million. Et l’État n’en verra pas un sou.
C’est l’exonération pour résidence principale : la définition se trouve à l’article 54 de la L.I.R., et la mécanique du calcul à l’alinéa 40(2)b) de la L.I.R. Tant que c’est le toit sous lequel vous vivez, chaque dollar de plus-value vous appartient. Pas la moitié, mais un gain en capital ordinaire. Tout. Pour Marie-Ève, environ 135 000 $ d’impôt évité, sans planification, sans structure, sans conseiller. La résidence principale est la poule aux œufs d’or du régime fiscal canadien, et presque personne ne la considère comme un placement.
Six pour cent, à condition de sortir le marteau
D’où vient ce 6 % ? Pas de chapeau. Sur vingt ans, la maison unifamiliale de la région de Montréal est passée d’un prix médian d’environ 215 000 $ en 2006 à près de 649 000 $ en 2026, soit une croissance composée de près de 5,7 % par année; sur l’île, où le prix moyen a franchi le million, le rythme dépasse 6 %. Le chiffre retenu ici colle donc au marché réel, pour une propriété bien située et bien entretenue.
Posons les hypothèses, parce qu’un chiffre sans hypothèses est une opinion. Les 6 % de croissance annuelle retenus ici ne tombent pas du ciel : ils supposent un entretien optimal, soit environ 1,5 % de la valeur du bâtiment par année, soit 2 625 $ pour cette maison. Toiture, fenêtres, cuisine : la croissance s’achète en quincaillerie.
Sans cet entretien, le modèle est impitoyable. Le terrain continue de suivre le marché, mais le bâtiment se déprécie de 2,5 % par an. La même maison, passée chez le courtier en 2026, ne trouverait preneur qu’autour de 346 000 $ au lieu de 802 000 $. Les comparables ne pardonnent pas : les acheteurs paient pour la maison rénovée d’à côté, pas pour la vôtre. Une amputation de plus de 450 000 $. Un immeuble qu’on n’entretient pas n’est pas un placement; c’est un terrain qui traîne des dépenses.
La règle du jeu : chaque dollar, au même moment
Maintenant, le match. Marie-Ève contre son double, une jumelle identique qui, en 2006, choisit de louer et d’investir en bourse. Pour que la comparaison tienne, une seule règle : chaque dollar sort de la même poche, au même moment, des deux côtés.
La mise de fonds de 62 500 $ devient un dépôt de 62 500 $ en placements. Le paiement hypothécaire de 12 645 $ par année devient une cotisation de 12 645 $ par année. Les taxes et l’entretien de la propriétaire, d’environ 5 600 $ par année, tiennent lieu de loyer pour la locataire. Disons-le : ce loyer fictif de 470 $ par mois est un cadeau au scénario boursier ; aucune maison ne se loue à ce prix. Si la maison gagne quand même, l’argument n’en sera que plus solide.
Le CELI d’abord. Mais le CELI est né en 2009.
Où va l’argent de la jumelle ? Au meilleur abri d’abord : le CELI, soit l’article 146.2 L.I.R., où tout est net, pour toujours. Sauf que le détail tue : en 2006, le CELI n’existe pas. Il naît en 2009, avec un plafond de 5 000 $ par année. Il montera par petites marches, 5 500 $, un sursaut à 10 000 $ en 2015, puis 6 000 $, 6 500 $, 7 000 $. En vingt ans, les droits cumulés ne s’élèvent qu’à 102 000 $. Sur près de 320 000 $ de débours totaux, le CELI n’en couvre qu’une fraction.
Le reste va au REER; l’article 146 L.I.R. Et le REER n’est pas un abri, c’est une avance : la cotisation se déduit du revenu, le fisc rembourse 45 cents par dollar pour une contribuable comme Marie-Ève, et ce remboursement, réinvesti l’année suivante, agit comme un levier fiscal. Mais à la sortie, tout le REER est imposable. Sa valeur affichée est une illusion d’optique : un REER de 858 000 $, retiré à 35 %, ne vaut que 558 000 $.
Les chiffres
Pourquoi 7 % ? C’est le rendement nominal qu’un portefeuille équilibré a historiquement dégagé, sur le long terme, avec les dividendes réinvestis. Soyons clairs sur la référence : les Normes d’hypothèses de projection 2026 de l’Institut de planification financière (l’ancien IQPF) retiennent plutôt 4,8 % pour un portefeuille équilibré. Mais ce plancher est contesté. Plusieurs gestionnaires de portefeuille le jugent nettement trop conservateur, une prudence réglementaire qui sous-estime ce que les marchés ont réellement livré sur vingt ans. Alors on ne choisira pas. On va calculer les deux, et tout ce qu’il y a entre les deux.
Au rendement central de 7 %, la jumelle boursière termine avec un CELI de 192 700 $, un REER brut de 857 956 $, et un total net de 750 371 $ si elle étale ses retraits à 35 %. La propriétaire termine avec 706 184 $ nets, exonérés en vertu de l’alinéa 40(2)b) de la L.I.R., après les frais de vente et le solde hypothécaire.
Sur papier, le combo CELI + REER gagne, mais de peu : 44 187 $.
Et cette maigre avance ne tient qu’à un fil. Serrez les hypothèses d’un cran et elles s’évaporent. À rendement égal, 6 % des deux côtés, le combo tombe à 655 232 $ et la maison repasse devant, de 50 953 $. Si les retraits du REER se font à 40 % plutôt qu’à 35 %, c’est l’égalité parfaite, à un millier de dollars près.
Faites glisser le curseur des normes
Maintenant, descendons l’échelle jusqu’au chiffre officiel. À 4,8 %, le rendement que l’Institut de planification financière prescrit pour un portefeuille équilibré, le combo ne termine plus qu’à environ 557 000 $. La maison gagne quelque 149 000 $. Et si l’on retranche des frais de gestion ordinaires de 1,3 %, soit un rendement net d’environ 3,5 %, le combo glisse vers 469 000 $ : la maison gagne environ 237 000 $. L’échelle complète tient en une ligne : à 7 %, la bourse mène à 44 000 $; à 6 %, la maison mène à 51 000 $; à 4,8 %, à 149 000 $; à 3,5 %, à 237 000 $. Plus l’hypothèse est officielle, plus la maison gagne gros.
Retenez la leçon de méthode, parce qu’elle vaut pour tout le dossier : le verdict n’appartient pas aux véhicules, il appartient aux hypothèses. Qui contrôle le rendement projeté contrôle le gagnant.
Et retirez le levier de l’équation : payée comptant, la même maison ne laisse que 761 695 $ d’enrichissement comparable, nettement moins que la bourse alimentée par les mêmes sommes à 7 %. Voilà le secret que les chiffres crachent : ce n’est pas l’exonération qui fait gagner la maison, mais l’exonération multipliée par le levier. Un levier de quatre pour un, béni par votre banquier, que la bourse ne peut pas répliquer.
Le monde réel : quand on ne suit pas le plan
Tout ce qui précède suppose une discipline de moine. Vingt ans de cotisations, sans en manquer une, sans jamais piger dans le pot. La vraie vie ne ressemble pas à ça.
Donnons à la jumelle boursière un parcours humain. Elle saute ses cotisations quatre années sur vingt : 2008 et 2009, parce que les marchés s’effondrent et que la peur paralyse; 2015, parce que la vie coûte cher; 2020, pandémie. Elle retire 25 000 $ de son CELI en 2018 pour une rénovation, et ne les recotise jamais. Elle sort 30 000 $ de son REER en 2022, un coup dur, et ces droits-là sont perdus à jamais. Rien de scandaleux. Le parcours de tout le monde.
Résultat : son combo de fonds passe de 750 000 $ à 560 000 $. Près de 190 000 $ évaporés en quatre années sautées et deux retraits. Et la voilà derrière la propriétaire, qui n’a rien fait de spécial, sinon payer son hypothèque parce que la banque ne lui laissait pas le choix.
Cela dit, la maison a son propre mode d’échec, et il est pire. La propriétaire qui range le marteau pendant vingt ans termine à 270 000 $ nets. L’immeuble qu’on n’entretient pas, le portefeuille qu’on n’alimente pas : chaque abri fiscal a sa façon de punir la négligence. La maison pardonne l’indiscipline financière, jamais l’indiscipline d’entretien.
Ce qui départage vraiment
L’hypothèque est une épargne forcée. La banque ne vous demande pas si vous êtes motivé ce mois-ci. Le REER, lui, exige qu’on lui reste fidèle pendant vingt ans, remboursements d’impôt réinvestis compris, et qu’on orchestre la sortie au bon taux.
Et il y a plus fondamental. Essayez de répliquer le levier de la propriétaire en bourse. Les plafonds vous l’interdisent : impossible de verser 250 000 $ dans des régimes enregistrés en 2006. Le paragraphe 18(11) de la L.I.R. enfonce le clou : les intérêts d’un emprunt contracté pour cotiser à un REER ou à un CELI ne sont pas déductibles. Quant à la marge de courtage, elle plafonne à deux pour un et se fait rappeler en pleine crise; en 2008, elle vous aurait liquidé au creux. L’hypothèque, elle, ne vous rappelle jamais tant que vous payez.
En somme : la résidence principale est le seul abri fiscal canadien sans plafond, sans condition de retrait, et que votre banquier accepte de financer à quatre pour un. Le combo CELI + REER peut le battre au fil de l’arrivée, mais il exige du rendement, de la constance et une sortie bien orchestrée. La maison, elle, ne demande que deux choses : qu’on l’habite et qu’on l’entretienne.
Le fisc n’a pas créé de gagnant. Il a créé deux abris. La plupart des gens n’en remplissent qu’un. Et presque personne ne suit le plan jusqu’au bout.
PARTIE II
Le plex : l’immobilier sans filet
Un immeuble locatif détenu personnellement contre le S&P 500. Pas d’exonération d’un côté, pas de crédit d’impôt de l’autre. Le duel le plus honnête du dossier.
Reprenons Marie-Ève en 2011. La maison est achetée, les affaires roulent, et elle fait le geste que font des milliers de Québécois quand le compte en banque déborde : elle achète un plex. Un million de dollars, 250 000 $ de mise de fonds, une hypothèque de 750 000 $ à 4,5 % sur 25 ans. Avec les frais d’acquisition et une réserve de prudence, elle engage 285 000 $ de capital.
Cette fois, pas d’exonération. Celle de la première partie, l’article 54 et l’alinéa 40(2)b) de la L.I.R., est réservée au toit où l’on habite. Un plex loué, c’est un placement : les loyers s’ajoutent au revenu chaque année, et le gain en capital sera imposé à la vente.
Mais attention : pas d’exonération ne veut pas dire pas d’armes fiscales. L’immobilier de placement en a deux, et elles sont sérieuses.
Ce que le plex rapporte vraiment
Posons les chiffres, aux comparables du marché montréalais. Un plex de 1 million génère environ 50 000 $ de loyers bruts. Retirez les vacances et les mauvaises créances, soit environ 7 % : il reste 46 500 $ de revenus effectifs. Soustrayez les taxes foncières de 12 000 $ et les dépenses d’exploitation de 11 625 $ : le résultat net d’exploitation s’établit à 22 875 $. Un taux de capitalisation de 2,3 %.
Ajoutez maintenant les 11 250 $ de rénovations annuelles. Ils ne sont pas un choix, ils sont le prix des 6 % de croissance : 1,5 % de la valeur du bâtiment, chaque année, sinon le modèle décroche. Le bâtiment qui ne reçoit pas d’entretien se déprécie de 2,5 % par année, tandis que les comparables du quartier continuent de monter. Toute la croissance de ce dossier est une croissance entretenue, et payée comptant.
Face à ce revenu, la banque. Le service de la dette avale 50 579 $ par année : 33 750 $ d’intérêts la première année, 16 829 $ de capital. Le trou est réel. Mais voici les deux armes fiscales.
La première : les intérêts sont déductibles. C’est l’alinéa 20(1)c) de la L.I.R. : l’argent emprunté pour obtenir un revenu de bien donne droit à la déduction de ses intérêts. Sur la résidence principale de la première partie, pas un sou d’intérêt n’était déductible; sur le plex, chaque dollar l’est. La deuxième : les rénovations d’entretien, payées à même les loyers et de la poche de la propriétaire, sont des dépenses courantes déductibles, elles aussi, tant qu’elles ne font qu’entretenir sans transformer.
Mais il y a une troisième ligne dans le paiement hypothécaire, et celle-là, le fisc ne la regarde même pas. Les 16 829 $ qui remboursent le capital la première année se paient avec des dollars après impôt et ne se déduisent nulle part : rembourser une dette n’est pas une dépense, c’est une sortie de nature capitale, fermée par l’alinéa 18(1)b) L.I.R. Le Folio de l’ARC S3-F6-C1, « Déductibilité des intérêts », trace la frontière sans ambiguïté : l’alinéa 20(1)c) L.I.R. ouvre la porte aux intérêts, et à eux seuls. Sur quinze ans, 349 780 $ de capital seront ainsi remboursés sans générer un sou de déduction. Est-ce de l’argent perdu ? Non : chaque dollar de capital remboursé devient un dollar d’équité dans l’immeuble. C’est la part d’épargne forcée du placement, celle qui ne rapporte rien au T776 mais qui vous attend à la vente. La déduction récompense le coût de l’argent; elle ne récompense jamais l’enrichissement.
Faites le total : intérêts, rénovations et dépenses dépassent largement les loyers nets. Le plex génère une perte locative d’environ 22 100 $ la première année, une vraie, et cette perte se déduit des autres revenus de Marie-Ève, qui sont élevés. Le fisc lui rembourse environ 9 950 $. Résultat : son débours net s’établit autour de 29 000 $ la première année, puis glisse vers 31 600 $ à mesure que les intérêts fondent et que le remboursement d’impôt se réduit. Le plex montréalais ne fait pas vivre son propriétaire; c’est le propriétaire qui le fait vivre, avec le fisc comme colocataire discret du déficit.
La règle du jeu, reprise
Même règle qu’en première partie : chaque dollar sort de la même poche, au même moment, des deux côtés. La jumelle boursière reçoit les 285 000 $ de départ, puis le même débours annuel, compris entre 29 000 $ et 31 600 $, année après année. Au fil des quinze ans, chacune aura engagé environ 736 000 $.
Mais cette fois, ses abris sont pleins. Le CELI et le REER ont été consommés par la première partie; il ne reste que le compte ordinaire, le non-enregistré, celui sur lequel le fisc passe chaque année. Elle y loge l’adversaire le plus coriace du marché : un fonds indiciel S&P 500, couvert en dollars canadiens, à frais minimes. Rendement retenu : 10,4 % net, décomposé en 8,9 % de croissance et 1,5 % de dividendes. Un mot sur ce chiffre, car il diffère de 7 % par rapport à la première partie, et la différence n’est pas un caprice : la Partie I opposait la maison à un portefeuille équilibré; ici, l’adversaire est un indice d’actions pur, dont le rendement historique à long terme avoisine 10 %. Le lecteur qui préfère l’étalon officiel de l’Institut de planification financière trouvera son verdict quelques lignes plus bas.
Et ici, une leçon fiscale que peu d’investisseurs maîtrisent. Ces dividendes-là sont américains : aucun crédit d’impôt sur les dividendes, contrairement aux banques et aux pipelines canadiens. Ils arrivent chaque année sur un feuillet, imposés au taux marginal plein de 53,31 %, au sommet québécois, la retenue américaine de 15 % venant en crédit. C’est le prix de l’étranger. Mais regardez le paradoxe : malgré ce taux punitif, le frottement annuel de l’indice est inférieur à celui d’un portefeuille de dividendes canadiens, parce que son rendement en dividendes est minuscule. Un et demi pour cent imposé à 53 % frotte moins que quatre pour cent imposés à 40 %. En quinze ans, l’indice laisse environ 109 000 $ d’impôt de parcours, alors que le portefeuille canadien en laisse environ 165 000 $. L’essentiel du rendement du S&P est la croissance, et la croissance ne paie rien tant qu’on ne la vend pas. L’indice de croissance est, à sa manière, un petit abri fiscal : il reporte.
Les chiffres
À l’arrivée, en 2026, le verdict. L’immeuble vaut 2 396 558 $ aux comparables. Après les frais de vente, le solde hypothécaire et l’impôt de sortie de 333 649 $ (la moitié du gain de 1,25 million, imposée à 53,31 %), il reste 1 542 862 $ nets entre les mains de Marie-Ève. Rendement interne, tous les flux comptés, la mise comme les injections annuelles : 7,0 % par année. Honorable. Solide, même.
L’indice, lui, termine à 1 720 270 $ nets, impôt sur les plus-values et gain en capital réglés. Rendement interne, mesuré de la même façon : 8,0 %. Avantage S&P 500 : 177 408 $.
Encaissons le choc, puis comprenons-le. Le levier de quatre pour un a permis à un actif qui croît à 6 % de suivre presque un actif qui croît à 10,4 %. Presque. Sur la valeur brute, la mise de Marie-Ève croît à 11,9 % par année contre 12,7 % pour l’indice : le levier est un multiplicateur, pas un miracle. Il amplifie le rendement de l’actif qu’on lui confie ; il ne le remplace pas.
Et un aveu de méthode, avant que le lecteur averti ne le fasse à notre place : le 10,4 % retenu est la moyenne à long terme, pas la fenêtre vécue. De 2011 à 2025, le S&P 500 a réellement composé environ 14,6 % par an. Servi à ce rythme, l’indice n’aurait pas devancé le plex de 177 000 $ : il l’aurait distancé de 3 fois. Notre étalon historique est donc, lui aussi, prudent.
L’étalon décide
Une défaite face au S&P 500, mais pas face à tout le monde. Contre le portefeuille canadien de dividendes, banques et pipelines à 7 %, le même plex gagne 328 695 $. Et contre le S&P 500 projeté selon les normes prospectives de l’Institut de planification financière, environ 6,4 % pour les actions américaines, le plex domine : 1 542 862 $ contre environ 1 184 000 $, soit un écart de quelque 359 000 $ en faveur de la brique.
Trois étalons, trois verdicts. Défaite contre l’histoire américaine. Victoire nette sur le marché canadien. Domination contre les projections officielles. Le plex n’a pas changé. L’étalon a changé. Le verdict d’un placement immobilier ne se mesure jamais dans l’absolu; il se mesure contre ce que votre argent aurait fait ailleurs, et ce « ailleurs » fait toute la différence. Méfiez-vous de quiconque prétend connaître d’avance le résultat de l’autre côté.
Levier contre levier
Poussons l’honnêteté jusqu’au bout : et si la jumelle empruntait, elle aussi ? Marge de courtage, deux pour un, le maximum. 285 000 $ empruntés à 6,5 %, intérêts déductibles, même alinéa 20(1)c) L.I.R. que le plex : l’équité fiscale est parfaite, seule l’ampleur diffère, 750 000 $ de levier d’un bord, 285 000 $ de l’autre.
Résultat, si tout se passe bien : 2 080 466 $ nets, un rendement interne de 9,8 % sur l’ensemble des flux. Plus d’un demi-million devant le plex. Sur papier, c’est un massacre.
Sur papier. Parce que le risque, ici, cesse d’être une note de bas de page. Le danger de la marge est concentré au début : une chute de 35 %, calculée en 2008 ou en mars 2020, dans les deux premières années, fait tomber la couverture sous l’exigence de maintien du courtier, souvent fixée entre 30 et 35 % : appel dans les vingt-quatre heures, liquidation forcée au creux, pertes cristallisées, fin de l’histoire. La même chute à l’an neuf ne déclenche rien, le levier s’étant dilué. Et le S&P 500, précisément parce qu’il rapporte plus, chute plus fort : moins 37 % en 2008, moins 34 % en mars 2020. Ajoutez ceci, que personne ne dit : aux normes prospectives de l’IPF, la marge à 6,5 % ne bat même plus le plex ; elle termine autour de 1 280 000 $, soit quelque 260 000 $ derrière. Emprunter à 6,5 % pour espérer 6,4 % : c’est payer le prix du risque. La marge sur l’indice américain est l’arme la plus rentable et la plus suicidaire du dossier, et elle n’est rentable que si l’histoire se répète.
Du côté du plex, pas d’appel de marge, mais d’autres factures. Le terme se renégocie tous les cinq ans, au taux du moment : 2022 s’en souvient. Un logement vacant, un locataire qui ne paie plus, un dossier au Tribunal administratif du logement, et les débours annuels enflent. Vendre prend des mois. Et tout repose sur un seul actif, dans un seul quartier d’une seule ville. Le plex ne reçoit pas d’appel de marge; il reçoit des appels du plombier.
La DPA : pourquoi on ne réclame rien ici
Un mot sur l’amortissement, cette légende urbaine des soupers d’investisseurs. La déduction pour amortissement, à 4 % dégressifs sur le bâtiment, est censée être le principal avantage fiscal de l’immobilier. Dans ce dossier, elle n’est jamais utilisée. Pas une seule année. Les intérêts et l’entretien effacent déjà tout le revenu locatif imposable, et au-delà; la DPA, qui ne peut ni créer ni creuser une perte locative en vertu du Règlement 1100(11), n’a tout simplement rien à déduire.
Et c’est une bonne nouvelle déguisée : n’ayant réclamé aucune DPA, Marie-Ève ne subit aucune récupération au paragraphe 13(1) de la L.I.R. à la vente. Ceux qui vantent la DPA oublient toujours cette moitié de l’histoire : chaque dollar amorti revient au revenu de l’année de la vente, imposé à 100 %, souvent au taux le plus élevé de la vie. La DPA n’est pas un cadeau. C’est un prêt sans intérêt que le fisc consent, et qu’il récupère avec le sourire, d’un seul bloc, au moment précis où l’on se croyait riche. Notre position, quand elle devient disponible dans un dossier : on ne la réclame pas d’office, on la calcule. La logique tient en trois mots : simplicité, neutralité, sérénité. Le vrai avantage fiscal du locatif réside ailleurs, et il passe par le T776 chaque année : les intérêts et l’entretien.
Ce qui reste sur la table
Le plex de Marie-Ève a battu le portefeuille canadien de 328 695 $, s’est incliné de 177 408 $ devant l’indice américain servi à son rendement historique, et a dominé le même indice projeté aux normes officielles par quelque 359 000 $. Ses armes n’étaient pas celles qu’on croit : pas d’exonération, pas de DPA, mais un levier hors norme, des intérêts et un entretien déductibles chaque année, et 350 000 $ d’épargne forcée bâtie en remboursant du capital. Il a fait tout ça en détention personnelle, avec une perte locative qui allégeait ses impôts d’entrepreneure.
Reste la question que tout entrepreneur finit par poser à son comptable : « Et si je le mettais dans une société ? » Le taux des sociétés est bas, après tout. C’est la prochaine étape. Et la réponse va en surprendre plusieurs, mais pas pour les raisons qu’on pense.
PARTIE III
Le plex en société : le mirage du petit taux, et ce qu’il cache
Marie-Ève met son plex dans une société. Elle a entendu parler du fameux taux de 12 %. Elle va découvrir qu’il n’est pas pour elle, que le vrai taux fait peur pour rien, et que le coût du détour se cache ailleurs.
Un soir, l’avocat de Marie-Ève lui glisse ce que tous les avocats d’affaires glissent : « Mets ton immeuble dans une société. C’est avantageux, fiscalement et juridiquement. » Elle l’écoute. Elle incorpore. Une société, un seul actif, le plex.
Sur le plan juridique, la protection d’actif existe et je m’arrête là : je ne suis pas juriste, et je me garde d’en évaluer la portée. Sur le plan fiscal, les chiffres viennent de trancher, et j’y arrive. Mais d’abord, le mirage.
Le taux de 12 % n’est pas pour un immeuble
Au Québec, une société paie environ 12,2 % de son revenu, un taux dérisoire qui fait rêver tout entrepreneur. Mais ce petit taux ne vise qu’une seule chose : le revenu d’une entreprise exploitée activement. Un commerce, une usine, un cabinet. Du vrai travail, de vrais employés, un vrai business.
Un plex loué n’est rien de tout ça. Aux yeux de la Loi, encaisser des loyers n’est pas exploiter une entreprise : c’est tirer un revenu d’un bien. Et sans au moins six employés à temps plein, la location devient ce que la Loi appelle une entreprise de placement déterminée, telle que définie au paragraphe 125(7) de la L.I.R. La conséquence est nette : le plex ne satisfait aucune des définitions requises pour bénéficier du petit taux. Aucune.
Alors on doit calculer avec l’autre chiffre. Le vrai. Le revenu de placement d’une société privée au Québec est imposé à 50,17 %. Pas 12 %. Cinquante virgule dix-sept. Et pendant qu’on y est, fermons l’autre porte : l’exonération du gain en capital de l’article 110.6 L.I.R. ne s’applique pas non plus, les actions d’une société qui ne détient qu’un immeuble locatif ne sont pas des actions admissibles. Deux mirages, deux portes closes, avant même d’avoir commencé.
Ce que la société change, et ce qu’elle ne change pas
Ce qui ne change pas d’abord. La société encaisse les loyers, paie l’hypothèque, déduit les intérêts au même alinéa 20(1)c) L.I.R. Le capital remboursé reste non déductible, comme en personne. La banque prête à la société, garantie par l’actionnaire. Rien de neuf.
Ce qui change tient en une phrase : la perte locative ne se cumule plus avec les autres revenus de Marie-Ève. En détention personnelle, cette perte d’environ 22 100 $ était une bénédiction : elle s’effaçait face à ses revenus de techno à 45 %, et le fisc lui remettait près de 9 950 $ par année. En société autonome, la perte s’empile dans un coin, en pertes reportées, selon l’article 111 L.I.R., et n’allège rien du tout en attendant. Le calcul est sans appel : là où la détention personnelle lui coûtait environ 29 000 $ par année de sa poche, la société lui en coûte près de 39 000 $. Dix mille dollars de plus, chaque année, immobilisés dans une coquille, sans rendement. Ajoutez le comptable, le T2 et le registraire pour environ 2 500 $ par année, soit 37 500 $ sur quinze ans. Au total, le détour corporatif aura exigé quelque 856 000 $ d’injections, contre environ 736 000 $ en détention personnelle. Le bouclier fiscal n’a pas disparu. Il a été reporté à un jour lointain, celui de la vente.
Le ballon de l’impôt temporaire
Et c’est ici que la détention corporative révèle son mécanisme le plus mal compris. Sur ce 50,17 %, une partie n’est pas définitive. Environ 30 points constituent un impôt temporaire, remboursable, un dépôt que la société laisse chez le fisc et qu’elle ne récupère qu’en versant des dividendes imposables. C’est l’impôt en main remboursable de l’article 129 L.I.R., alimenté par l’impôt supplémentaire de l’article 123.3 L.I.R. Retenez le mot « temporaire ». Pas gratuit. Temporaire. C’est un ballon. Il gonfle, gorgé de votre propre impôt, et ne se dégonfle qu’à une condition : vider les comptes.
Vendre pour crever le ballon
Alors elle vend, et tout se dénoue d’un coup. Le gain de la société : 1 251 730 $. La moitié non imposable, 625 865 $, sera imputée au compte de dividendes en capital et ressortira libre d’impôt. La moitié imposable, réduite des quelque 184 000 $ de pertes accumulées, subit l’impôt corporatif : environ 222 000 $, dont 135 572 $ d’impôt remboursable. Puis on siphonne, dans l’ordre : le remboursement des avances de Marie-Ève en franchise d’impôt; le dividende en capital, exonéré; et le solde en dividendes imposables, taxés entre ses mains, qui déclenchent, du même coup, le remboursement de l’impôt temporaire. La coquille, vidée, est dissoute.
Une précision de méthode, parce qu’elle porte tout le résultat : ce dénouement suppose que chaque dollar injecté par Marie-Ève, la mise comme les déficits annuels, a été documenté comme une avance d’actionnaire remboursable en franchise d’impôt. C’est la pratique standard, mais elle ne se présume pas : sans ce papier, tout ce qui sort de la société est considéré comme un dividende imposable, et le net est d’environ 400 000 $. La différence entre une avance et un apport mal documenté, c’est un taux de 0 % contre 48,70 %. Tenez vos registres.
Un mot sur ce compte de dividendes en capital, parce qu’on lit trop de sottises à son sujet. Le CDC n’est pas un avantage. C’est une remise à niveau. Il applique le principe d’intégration, cette idée selon laquelle le revenu ne devrait pas être davantage taxé parce qu’il transite par une société. En détention personnelle, la moitié non imposable d’un gain vous revient tout simplement, sans impôt. Le CDC ne fait que reproduire ce résultat. Quiconque le présente comme un cadeau n’a pas compris qu’il n’est qu’une rustine d’intégration.
Les chiffres, et la double leçon
Faites les comptes de bout en bout. Au terme du parcours, la société remet à Marie-Ève 1 619 385 $, contre 1 542 862 $ en détention personnelle. Plus d’argent au fil d’arrivée ? Oui, mais elle en a englouti bien davantage en chemin : 856 000 $ d’injections contre 736 000 $. Ramené à l’ensemble des flux, le rendement interne passe de 7,0 % en personnel à 6,6 % en société. La coquille a coûté près d’un demi-point de rendement par année, chaque année, pendant quinze ans.
Contre la jumelle boursière, nourrie des mêmes débours, le verdict se creuse : l’indice termine à 1 894 486 $, pour un rendement interne de 8,0 %. L’écart : 275 101 $ en faveur de la bourse. Et voici le coup de poing : en détention personnelle, l’indice gagnait 177 408 $; en société, l’écart grimpe à 275 101 $. Incorporer le plex n’a pas rapproché Marie-Ève de l’indice. Ça l’en a éloignée de 97 693 $ de plus.
Mais retenez aussi la leçon inverse, celle qu’on n’entend jamais dans les soupers : le fameux 50,17 % n’a presque rien confisqué. Entre le compte de dividendes en capital, l’impôt remboursable récupéré et les pertes reportées enfin utilisées, la mécanique d’intégration a fait son œuvre à la sortie. Le petit taux était un mirage; le grand taux était un épouvantail. Le vrai prix de la société est ailleurs : dix mille dollars de plus immobilisés chaque année sans rendement, 37 500 $ de frais professionnels, quinze déclarations T2, et le ballon. Étalez les dividendes sur cinq ans pour ménager les tranches, et l’impôt temporaire dort chez le fisc pendant ce temps : à un rendement de 7 %, ce sommeil coûte environ 9 500 $ par année, soit près de 55 000 $ sur cinq ans.
La société ne vous ruine pas. Elle vous ralentit.
Et aux normes prospectives de l’IPF, le classement s’inverse encore : contre un S&P 500 à 6,4 %, la détention corporative du plex garde une avance d’environ 255 000 $. L’étalon, encore lui, décide du podium; la structure, elle, ne fait que gruger des points de rendement au passage.
Un piège évité de justesse
Une parenthèse, parce qu’elle aurait pu tout changer. Si Marie-Ève avait logé son plex dans une société liée à son entreprise de techno, un autre article se serait réveillé, le paragraphe 125(5.1) L.I.R. : le gain de la vente aurait gonflé son revenu de placement et écrasé à zéro la déduction pour petite entreprise de sa société active l’année suivante. Environ 71 500 $ envolés. Elle l’a évité en gardant sa société immobilière autonome. La leçon tient en une ligne : on ne mêle jamais le placement passif et l’entreprise active sous le même toit corporatif sans savoir ce qu’on fait.
Le détour qui allonge le chemin
La société immobilière n’est pas une erreur en soi. C’est un outil et, comme tout outil, il sert quand il le fait. Pour la protection d’actifs, pour un immeuble à fort revenu net qu’on capitalise et qu’on garde pendant des décennies, pour une succession qu’on prépare, elle trouve son heure. Notre plex n’est aucun de ces cas. Il perd de l’argent chaque année ; il sera vendu, et sa propriétaire a des revenus élevés qui adorent une déduction annuelle. Pour elle, la société a différé le soulagement au lieu de l’offrir, immobilisé du capital au lieu de le libérer, et grugé près d’un demi-point de rendement au passage. Le faible taux était un mirage. Le taux élevé était un épouvantail. Le vrai coût, lui, résidait dans les frais, les avances et l’attente.
Une étude plus approfondie des avantages comparés d’une détention corporative et d’une détention personnelle suivra sous peu. Elle dira quand la société gagne, car elle gagne parfois. Mais pas ici. Pas pour ce plex. Pas pour Marie-Ève.
