Le fisc interdit au propriétaire de compenser sa perte locative par l’amortissement. Il l’autorise à la société. Voilà le premier avantage corporatif franc de tout ce dossier. Reste à savoir ce qu’il vaut à la sortie.
D’entrée de jeu, une promesse à tenir. Les deux premiers textes se terminaient sur la même note : la déduction pour amortissement méritait son propre article, avec ses tableaux et ses pièges. Le voici…
Rappelons brièvement où nous en sommes. Marie-Eve, entrepreneure en techno à Montréal, achète en 2011 un plex d’un million de dollars. Mise de fonds de 250 000 $, hypothèque de 750 000 $ à 4,5 % sur vingt-cinq ans, soit environ 285 000 $ de capital réellement engagé une fois les frais d’acquisition et la réserve de prudence comptés. Le premier article opposait cet immeuble au marché boursier et concluait que le verdict n’appartient jamais au véhicule, mais à l’hypothèse de rendement qu’on lui oppose. Le deuxième la suivait dans une société par actions et démontait deux légendes coup sur coup : le taux de 12,2 % ne vise pas un immeuble locatif, et le taux de 50,17 % ne confisque à peu près rien, l’intégration remettant presque tout au moment de la sortie. Le vrai prix de la coquille se cachait ailleurs : dix mille dollars de plus immobilisés chaque année, 37 500 $ d’honoraires, quinze T2, et une perte fiscale qui dort quinze ans avant de servir.
Un mirage, puis un épouvantail. Il restait une troisième croyance, la plus tenace de toutes, celle qu’on ressort à tous les soupers de famille : « Avec l’amortissement, ton immeuble ne te coûtera rien en impôt. »
Cette fois, la croyance n’est pas fausse. Elle est incomplète. Nuance qui change tout.
Une dépense qui ne sort jamais de votre compte
Commençons par le concept, car il est mal compris même chez ceux qui l’invoquent.
La déduction pour amortissement, c’est l’alinéa 20(1)a) L.I.R. et le Règlement 1100. Le fisc reconnaît qu’un bâtiment s’use, et il vous autorise à déduire chaque année une fraction de son coût. En d’autres mots, c’est une perte fiscale annuelle que vous pouvez, au choix, déduire de vos dépenses. En revanche, un immeuble acquis après 1987 relève de la catégorie 1 et s’amortit à 4 % sur solde dégressif, parties constituantes comprises : filerie, plomberie, chauffage, ascenseurs. L’année de l’acquisition, la règle du demi-taux divise la déduction en deux.
Voilà pour la mécanique. Or la particularité de cette dépense, c’est qu’elle ne coûte rien. Zéro dollar ne sort pas de votre compte. Les intérêts, vous les payez à la banque. Les taxes, vous les payez à la ville. La DPA, vous ne la payez à personne. Elle transforme une portion du prix d’achat, déjà déboursé des années plus tôt, en dépense courante déductible. Le fisc appelle ça de l’usure. Le marché, pendant ce temps, fait grimper la valeur de ce même immeuble de 6 % par an.
Un actif qui se déprécie au fédéral et s’apprécie au registre foncier. Le principe éloquent du paradoxe.
Ajoutez que la DPA est discrétionnaire. Le Règlement dit que le contribuable « peut » déduire, jusqu’à concurrence du maximum. Rien ne l’y oblige. Vous ouvrez le robinet, vous le fermez, puis vous le laissez couler à moitié. C’est l’une des rares soupapes vraiment souples du régime.
Le hic, c’est que la soupape est verrouillée pour la plupart des propriétaires. Et le verrou porte un numéro.
La porte que le fisc ferme au particulier
Règlement 1100(11), harmonisé au Québec par l’article 130R85 du Règlement sur les impôts.
La règle tient en une phrase : la déduction pour amortissement réclamée sur des biens locatifs ne peut ni créer une perte ni augmenter une perte existante. Autrement dit, la DPA peut ramener votre revenu locatif à zéro. Jamais en dessous. Le calcul se fait globalement, sur l’ensemble des biens locatifs du contribuable, en y incluant la récupération et en en déduisant la perte finale.
Appliquons-la à Marie-Ève, propriétaire personnelle. Son plex montréalais génère 50 000 $ de loyers bruts, 46 500 $ après inoccupation et mauvaises créances, dont il faut retrancher 12 000 $ de taxes, 11 625 $ de frais d’exploitation, 11 250 $ de rénovations et d’entretien et 33 750 $ d’intérêts la première année. Résultat : une perte locative d’environ 22 100 $. Une vraie.
DPA admissible : zéro. Pas 15 000 $. Zéro. Quinze années de suite.
Elle ne perd rien pour autant, car cette perte de 22 100 $ efface une tranche équivalente de son revenu de techno et lui rapporte près de 9 950 $ de remboursement au printemps suivant. Mais l’amortissement, lui, n’a jamais servi. La légende du souper de famille s’arrête là pour l’immense majorité des propriétaires d’immeubles à revenus, ceux dont le bâtiment ne s’autofinance pas.
Notons au passage un cousin de la règle, qui piège les plus débrouillards. Si les logements sont meublés et que le bail prévoit un montant distinct pour les meubles, ces meubles sont des biens donnés en location à bail au sens du Règlement 1100(15). Même logique, même verrou : la DPA sur le mobilier ne peut pas creuser une perte non plus.
Deux portes fermées. Puis, une troisième s’entrouvre.
La porte que le fisc ouvre à la société
Règlement 1100(12)a), harmonisé par l’article 130R86 du Règlement québécois.
La restriction du 1100(11) ne s’applique pas à une société dont l’activité principale, tout au long de l’année, est le crédit-bail, la location, l’aménagement ou la vente de biens immeubles dont elle est propriétaire. La doctrine est catégorique quant à la conséquence : ce type de société « peut entraîner une perte due à l’amortissement ». L’exemple donné est presque celui de Marie-Eve, soit une société propriétaire d’un centre d’achat qui n’a pas d’autre actif.
Et maintenant, l’ironie de tout le dossier.
Souvenez-vous du deuxième article. Pour la déduction accordée aux petites entreprises, l’ARC et la Loi refusent à Marie-Eve le statut d’entreprise exploitée activement : sans plus de cinq employés à temps plein, la location devient une entreprise de placement déterminée au sens du paragraphe 125(7) L.I.R. Pas une entreprise. Pas de taux réduit.
Pour le Règlement 1100(12), la même activité redevient une entreprise. Le bulletin IT-371 le dit sans détour au paragraphe 9 : une société qui tire un revenu de loyers exploite une entreprise de location et satisfait à ce critère, et le fait que cette activité ne se qualifie pas d’entreprise exploitée activement aux fins de la déduction accordée aux petites entreprises n’a aucune pertinence ici. La doctrine spécialisée le répète mot pour mot. La jurisprudence a suivi : dans Satin Finish Hardwood Flooring (Ontario) Limited, la Cour canadienne de l’impôt a reconnu le statut de société dont l’activité principale est la location, en pesant la valeur nette des actifs immobiliers et les flux de trésorerie plutôt que le profit comptable.
Louer n’est pas exploiter une entreprise lorsqu’il s’agit de réduire votre taux. Louer revient à exploiter une entreprise lorsqu’il s’agit de laisser amortir.
Voilà le premier avantage corporatif authentique de toute la série. Pas un mirage, pas un épouvantail. Une porte réellement ouverte, et fermée au particulier qui détient le même immeuble en son nom propre.
Reste à voir ce qu’il y a derrière la porte.
Le calcul qui refroidit l’enthousiasme
Sortons la calculatrice, comme toujours.
Il faut d’abord répartir le prix d’achat entre le terrain, qui ne s’amortit pas, et le bâtiment, qui s’amortit. Pour un plex montréalais, une répartition de 25 % et 75 % conforme au rôle d’évaluation donne un terrain de 250 000 $ et un bâtiment de 750 000 $. Cette répartition n’est pas un détail cosmétique : elle est vérifiable, elle est contestée régulièrement, et chaque point de pourcentage déplacé vers le terrain ampute la DPA d’autant.
Catégorie 1, 4 %, demi-taux la première année. Quinze ans de calcul : 15 000 $ la première année, 29 400 $ la deuxième, 21 209 $ la dixième, 17 293 $ la quinzième. Total réclamé : 334 965 $. Fraction non amortie résiduelle : 415 035 $.
Trois cent trente-cinq mille dollars de déductions supplémentaires que la détention personnelle interdisait. Sur le coup, cela ressemble à un cadeau.
Sur le coup seulement. Car ces 335 000 $ ne génèrent aucun revenu. La société n’a que le plex, le plex perd de l’argent, et la perte ainsi gonflée va rejoindre les autres pertes autres qu’en capital de l’article 111 L.I.R., dans un coin, où elle attend. Elle ne soulage rien. Elle n’allège aucune facture. Elle ne fait pas entrer un dollar sur le compte de Marie-Eve. Contrairement à la détention personnelle, où la perte de 22 100 $ se voyait chaque année comme un revenu de techno imposé à 45 %, ici, la perte parle dans le vide.
Puis vient la vente, en 2026, et la mécanique se referme.
L’immeuble vaut 2 396 558 $, soit 2 251 730 $ net des frais de vente. Le produit attribuable au bâtiment, toujours à 75 %, atteint 1 688 798 $, largement au-dessus de son coût en capital de 750 000 $. Conséquence prévue par le paragraphe 13(1) de la L.I.R. : récupération intégrale. La totalité des 334 965 $ déduits revient au revenu, imposée à 100 %, dans une seule année. La doctrine emploie une formule qu’il vaut la peine de citer telle quelle dans son tableau de calcul : récupération à inclure au revenu « que le contribuable ne peut éviter ».
Faisons les deux colonnes.
Sans DPA, la société réalise un gain en capital imposable de 625 865 $, moins environ 184 000 $ de pertes accumulées : un revenu imposable de 441 865 $.
Avec DPA, elle réalise le même gain en capital imposable de 625 865 $, plus 334 965 $ de récupération, moins 518 965 $ de pertes accumulées : un revenu imposable de 441 865 $.
Au dollar près. Le même chiffre.
Quinze ans d’amortissement, quinze feuillets, quinze annexes 8, quinze fois la même écriture, pour arriver exactement là où l’on serait arrivé sans rien faire. L’avantage tant vanté est un aller-retour. La DPA a gonflé la banque de pertes d’un côté et la facture de récupération de l’autre, dans la même proportion et à la même date. Elle a rempli le tonneau des Danaïdes.
Un détail aggrave encore le portrait. La récupération est un revenu de biens, pas un gain en capital. Elle n’alimente donc pas le compte de dividendes en capital. Le gain en capital, lui, continue de verser sa moitié non imposable dans ce compte, mais la récupération n’y met pas un sou. Elle passe en entier par la boîte à 50,17 %, dont environ 30,67 points sont remboursables au fédéral, mais seulement si l’on vide les comptes par des dividendes imposables.
La porte de sortie a été condamnée en 1972
Le lecteur aguerri connaît la vieille parade : quand la récupération arrive, on achète un autre immeuble la même année, la nouvelle acquisition rentre dans la même catégorie, elle absorbe la récupération et le fisc attend.
Ça ne fonctionne plus. Le Règlement 1101(1ac) impose que chaque immeuble locatif d’un montant d’au moins 50 000 $ acquis après 1971 constitue une catégorie distincte. La doctrine énonce l’objectif sans pudeur : empêcher le report de l’imposition de la récupération au titre de l’acquisition d’un nouveau bien au cours de l’année.
La règle ne s’applique qu’aux immeubles locatifs. Une société manufacturière qui vend une usine et fait ériger un entrepôt peut annuler sa récupération dans la catégorie commune. Le propriétaire d’immeubles à revenus, non. Chaque bâtiment vit et meurt dans sa propre catégorie, seul.
Et pour ce qui est de la situation inverse, celle où l’immeuble se vend à perte, le paragraphe 13(21.1) L.I.R. prévoit que la perte finale sur le bâtiment soit réduite du gain en capital réalisé sur le terrain vendu la même année. Le fisc a envisagé les deux directions.
Ce qui peut mal tourner
Jusqu’ici, la DPA en société était neutre. Elle peut devenir coûteuse, et c’est là que le dossier prend une tournure sérieuse.
Premier risque : le compteur. Une perte autre qu’en capital se reporte vingt ans. Quinze années d’accumulation en laissent cinq. Un immeuble gardé vingt-cinq ans, une vente reportée par un marché mou, un litige au Tribunal administratif du logement qui retarde la transaction, et les plus vieilles pertes commencent à expirer. La récupération, elle, n’expire jamais.
Deuxième risque, plus brutal. L’acquisition de contrôle. Si Marie-Eve vend ses actions plutôt que l’immeuble, si elle fait entrer un investisseur majoritaire, ou si la succession transfère le contrôle à une personne sans lien de dépendance, les règles de l’article 111 de la L.I.R. s’appliquent. Or la doctrine est nette sur le tri qui s’opère : seules les pertes autres qu’en capital provenant de pertes d’entreprise survivent, sous condition et sous plafond. Les pertes de biens incluses dans ces pertes, elles, ne survivent pas. Elles sont traitées comme des pertes en capital nettes à cette fin.
Traduisons. La banque de 519 000 $ patiemment construite au fil de quinze ans d’amortissement peut s’évaporer du jour au lendemain, tandis que la récupération latente de 335 000 $ demeure attachée au bâtiment, intacte, et est transférée à l’acheteur, qui l’escomptera dans son prix. L’épée de Damoclès a changé de mains, pas de tranchant.
Troisième risque, discret mais fréquent : la répartition terrain-bâtiment. Amortir agressivement en poussant le bâtiment à 85 % du prix d’achat, c’est doubler la mise sur une position que l’ARC et Revenu Québec peuvent contester des années plus tard, avec intérêts.
Quand la DPA gagne pour de vrai
Trêve de plaisanterie, revenons aux choses sérieuses : il existe des cas où l’amortissement en société paie.
Prenez le même bâtiment de 750 000 $, mais logé dans une société qui dégage un revenu net d’exploitation véritable, disons 60 000 $ par année, et qui le conserve. Là, chaque dollar de DPA rencontre un dollar de revenu et l’annule sur-le-champ. L’économie d’impôt est immédiate, elle reste dans la société, elle travaille. Sur quinze ans, avec un rendement net de 2,5 % à l’intérieur de la coquille, le report accumulé vaut environ 203 000 $ au moment de la vente, contre un impôt sur la récupération d’environ 168 000 $. Gain net : autour de 35 000 $.
Trente-cinq mille dollars sur 335 000 $ de déductions. Le report vaut à peu près le dixième de ce qu’il a fait circuler. Ce n’est pas rien, ce n’est pas la poule aux œufs d’or non plus, et cela ne se matérialise qu’à trois conditions : un immeuble rentable, une détention de longue durée, et un taux d’imposition à la sortie qui n’est pas plus élevé qu’à l’entrée.
Deux autres situations méritent d’être connues, car elles modifient le taux lui-même. Un bâtiment non résidentiel admissible acquis après le 18 mars 2007 donne droit à 6 %, et même à 10 % s’il sert à au moins 90 % à la fabrication et à la transformation, dans les deux cas à la condition expresse de produire le choix de catégorie distincte du Règlement 1101(5b.1) dans l’année de l’acquisition. Personne ne vous rappellera de le faire. Et le budget fédéral de 2024 a créé un taux de 10 % pour les logements construits expressément à des fins de location, à condition que la construction débute entre le 16 avril 2024 et le 1er janvier 2031, que le bâtiment soit prêt à être mis en service avant 2036, qu’il compte au moins quatre logements privés ou dix chambres, et que 90 % des unités soient destinées à la location à long terme. Un immeuble de bureaux converti en logements est qualifié. Une rénovation d’immeuble existant, non.
Voilà les vrais terrains de jeu de l’amortissement. Le plex déficitaire de Marie-Ève n’en fait pas partie.
Le prix que personne ne met dans le tableau
Il reste une colonne que les fiscalistes n’inscrivent jamais, et c’est peut-être la plus lourde.
Amortir, c’est encaisser aujourd’hui et rembourser plus tard. Le problème n’est pas la mécanique, elle est neutre. Le problème, c’est que l’argent encaissé aujourd’hui ne reste pas dans une enveloppe. Il paie une toiture, il finance un troisième immeuble, il achète des vacances, il comble un mois creux. Quinze ans plus tard, la récupération arrive en un seul bloc, sur des sommes dépensées depuis longtemps, souvent l’année même où le client se croyait enfin riche.
J’ai vu la scène assez souvent pour en connaître le déroulement. Le client arrive avec le chèque du notaire, sûr de son coup. On lui explique que 335 000 $ de déductions passées reviennent au revenu, que la société doit un impôt qui n’apparaissait nulle part dans son calcul mental, et qu’une partie de cet impôt ne lui reviendra qu’au rythme des dividendes qu’il déclarera. Il regarde le tableau. Il demande si c’est une erreur. Puis il pose la question que personne n’aime entendre : « Pourquoi vous ne m’avez pas dit ça avant ? »
Souvent, on le lui avait dit. Une fois, au début, dans un paragraphe d’une lettre de mission. Personne ne retient un avertissement concernant un événement survenu il y a quinze ans.
Le stress qui suit est réel et se voit. Des nuits blanches avant l’échéance du solde. Des appels le samedi. Des projets remis. Un couple qui recompte trois fois. Et une part de colère qui se dirige, faute de meilleure cible, vers le comptable qui apporte la nouvelle. Le professionnel qui a fait son travail correctement perd parfois le client au moment précis où son travail était le plus utile. Ce n’est pas de l’ingratitude. C’est une facture qu’on n’attendait pas.
De là, une règle de pratique qui vaut plus que bien des optimisations : quand vous réclamez de la DPA, chiffrez la récupération le jour même, mettez-la par écrit, et refaites le calcul chaque année dans les états financiers. Le montant doit vivre sous les yeux du client, pas dormir dans une note de dossier. Un impôt annoncé quinze ans à l’avance se digère. Le même impôt, annoncé le jour de la vente, laisse des traces.
En somme
La DPA en société n’est pas un mirage. Le Règlement 1100(12) donne bel et bien à la société de location ce qu’il refuse au particulier, et c’est le seul avantage corporatif franc que ce dossier aura révélé en trois articles.
Il ne vaut tout simplement pas ce qu’on croit.
Pour Marie-Eve, il valait zéro. Zéro exactement. Quinze ans d’écritures pour aboutir au même revenu imposable, avec en prime une banque de pertes fragile et une récupération que rien n’efface.
Pour un immeuble gardé longtemps et rentable, il vaut environ le dixième de la somme déduite. Réel. Modeste. Conditionnel.
Et pour tous les autres, il vaut mieux une facture différée, payée avec de l’argent déjà dépensé, au pire moment du cycle.
Le beau-frère avait raison sur un point. L’amortissement change quelque chose.
Il change la date. Jamais le montant.