Depuis quelques semaines, un récit gagne du terrain : Montréal serait en train de se vider. Les jeunes professionnels partent, les talents fuient, la ville décline.

Une vidéo virale, intitulée « Montreal Is EMPTYING OUT Fast », en a récemment cristallisé l’angoisse. Elle cumule des milliers de vues et propose une lecture simple, presque implacable : Montréal perd sa population active et, avec elle, son avenir.

Or, les faits racontent une autre histoire, plus nuancée et, à certains égards, plus préoccupante.

Une ville qui ne se vide pas

Montréal ne se vide pas.

Les données de l’Institut de la statistique du Québec indiquent que la population continue d’augmenter, portée par l’immigration internationale et les résidents non permanents. En 2024, le Québec a enregistré un solde migratoire globalement positif.

Comme le souligne le démographe Marc Termote, :

« Il ne s’agit pas d’un déclin démographique global, mais d’une croissance reposant sur des flux migratoires différents. »

Autrement dit, la ville ne disparaît pas; elle se transforme.

Des départs ciblés, aux effets structurants

L’enjeu réel réside dans la nature des départs.

Les données montrent que les personnes âgées de 25 à 44 ans, notamment les diplômés et les travailleurs mobiles, sont les plus susceptibles de quitter la province. Il s’agit d’un groupe central pour l’économie, tant en matière de fiscalité que d’innovation et de création d’entreprises.

Les analyses du réseau QUESCREN indiquent également que la mobilité interprovinciale touche davantage les anglophones et les profils hautement qualifiés.

Comme l’observe Jack Jedwab, il ne s’agit pas d’un exode massif, mais d’un phénomène de sélection :

« Les individus disposant du plus grand nombre d’options sont aussi ceux qui quittent le plus facilement. »

Il ne s’agit donc pas d’une fuite généralisée, mais d’une fuite ciblée.

Un enjeu de rétention

Le paradoxe montréalais tient à cette tension : la ville attire, mais elle retient moins.

Chaque année, Montréal accueille des étudiants, des travailleurs étrangers et des immigrants qualifiés. Toutefois, une proportion significative de ces nouveaux arrivants quitte la province après quelques années.

Selon l’économiste Brahim Boudarbat, le Québec performe bien en matière d’attraction, mais rencontre davantage de difficultés en matière de rétention, notamment en raison des délais de reconnaissance des compétences et de certaines barrières linguistiques sur le marché du travail.

Ainsi, Montréal agit en partie comme une porte d’entrée, sans pour autant constituer un point d’ancrage durable.

La loi 96, un facteur parmi d’autres

La question linguistique s’inscrit naturellement dans ce débat.

La loi 96 renforce l’usage du français au travail et impose de nouvelles obligations aux entreprises. Ces mesures modifient l’environnement réglementaire et peuvent influencer certaines décisions organisationnelles.

Toutefois, leur impact direct sur les départs demeure difficile à isoler. Comme le souligne l’économiste Pierre Fortin, les décisions migratoires reposent sur une combinaison de facteurs, et il serait réducteur de les attribuer à un seul élément.

La langue constitue un facteur réel, mais non exclusif.

Le logement, une pression réelle mais non déterminante

Le coût du logement constitue un autre élément souvent évoqué.

Montréal a connu une hausse notable des loyers et un resserrement du marché locatif, ce qui affecte particulièrement les jeunes professionnels et les ménages à revenu moyen.

Cependant, ce phénomène s’inscrit dans une tendance nationale. Les grandes villes canadiennes, notamment Toronto et Vancouver, affichent des coûts de logement plus élevés tout en continuant d’attirer une population importante.

Le logement constitue donc une pression significative, sans être un facteur explicatif unique.

Une transformation plus profonde

Au-delà des indicateurs économiques, une transformation plus subtile est à l’œuvre.

Ce ne sont pas seulement des individus qui quittent Montréal, mais aussi des formes d’appartenance qui évoluent.

Dans plusieurs quartiers, la hausse des loyers, l’arrivée de ménages plus fortunés et la transformation du tissu commercial contribuent à un sentiment de décalage chez certains résidents établis de longue date.

La ville peut paraître moins accessible, moins familière, parfois moins ancrée dans ses repères culturels.

Comme le souligne la sociologue Anne-Marie Séguin, ces dynamiques s’apparentent à des processus classiques d’embourgeoisement, où certaines populations se sentent progressivement mises à l’écart.

Il ne s’agit pas d’un remplacement soudain, mais d’un déplacement progressif.

Le rôle déterminant des perceptions

Un facteur plus difficile à mesurer mérite également l’attention : la perception.

Dans certains milieux professionnels, l’idée que Montréal aurait atteint un plateau circule. Dans un contexte de forte mobilité, cette perception peut influencer les décisions individuelles.

Les choix migratoires ne reposent pas uniquement sur des données objectives; ils sont aussi façonnés par des représentations.

On ne quitte pas seulement une ville pour ce qu’elle est, mais pour ce que l’on anticipe qu’elle deviendra.

Montréal à un tournant

La vidéo qui alimente ce débat n’est pas entièrement inexacte : elle met en lumière certaines tensions bien réelles. Toutefois, elle simplifie la situation, en présentant une mutation comme un déclin, une dynamique complexe comme un récit linéaire, et en négligeant un élément essentiel : Montréal continue d’attirer, et ce de manière soutenue.

La réalité est plus nuancée.

Montréal ne s’effondre pas; elle fait face à une question plus structurelle : qui parvient-elle à retenir ?

Car une ville ne se définit pas uniquement par sa croissance démographique, mais par l’équilibre entre ceux qui y vivent, ceux qui y demeurent et ceux qui s’y reconnaissent.

Aujourd’hui, Montréal ne disparaît pas; elle se redessine.

Et dans ce processus de transformation, une interrogation persiste : qui pourra encore s’y reconnaître demain ?

Les gains en capital non réalisés, les emprunts bancaires non remboursés et quelques failles exploitables; notre système fiscal favorise la richesse plutôt que le revenu

Dans nos sociétés, l’impôt repose sur une idée simple : chacun contribue en fonction de ce qu’il gagne. Salariés, entrepreneurs, médecins, avocats : la grande majorité paie chaque année. Le revenu est visible, mesurable, imposable.

C’est le fondement du contrat social.

Les salaires, les dividendes, les bénéfices ne sont pas seulement des flux financiers ; ils permettent à l’État de capter une partie de la richesse créée pour financer les services publics.

L’impôt suit le revenu, parce que le revenu circule.

Mais ce modèle repose sur une hypothèse de plus en plus fragile : que la richesse passe par le revenu.

Pour les ultrariches, généralement définis comme des individus possédant plus de 30 millions de dollars d’actifs nets et, à l’extrême, les milliardaires, ce n’est plus le cas. Leur richesse ne provient pas principalement de salaires, mais d’actifs : actions, participations, portefeuilles financiers. Il faut aussi le rappeler : ces trajectoires reposent sur un cadre collectif ; sans l’écosystème économique et institutionnel, ces fortunes n’auraient pas existé.

Cette distinction change tout.

Car ce qui est imposé, ce n’est pas la richesse, mais le revenu.

Or, une action qui prend de la valeur n’est pas un revenu tant qu’elle n’est pas vendue. Ce gain est déclaré non réalisé. Il peut représenter des milliards, sans générer un seul dollar d’impôt.

C’est ici que se trouve le cœur du système.

Prenons le cas de Jeff Bezos. Pendant des années, son salaire officiel chez Amazon était d’environ 81 840 dollars par an, un revenu relativement modeste pour l’un des hommes les plus riches du monde. Sa véritable richesse provenait de ses actions Amazon, dont la valeur a explosé.

Mais tant qu’il ne vend pas ces actions, il ne paie pas d’impôt sur cette croissance.

Et s’il a besoin d’argent ?

Il emprunte.

Les ultrariches peuvent utiliser leurs actions comme garantie auprès des banques. En échange, ils obtiennent des prêts importants, souvent à des conditions avantageuses. Ces prêts ne sont pas considérés comme un revenu ; ils ne sont donc pas imposés.

Comme l’a révélé ProPublica, une organisation américaine de journalisme d’enquête indépendante et à but non lucratif, spécialisée dans l’analyse de données publiques et fiscales :

« The tax code is structured to capture income, not wealth. »

Le résultat est simple : une fortune peut croître de plusieurs milliards de dollars, tandis que son détenteur finance son train de vie sans jamais générer de revenus imposables.

L’économiste français Gabriel Zucman, spécialiste des inégalités et de la fiscalité internationale, résume ainsi le problème :

« Les milliardaires peuvent organiser leur patrimoine de manière à ne presque jamais apparaître comme ayant un revenu imposable. »

Dans ses travaux, il souligne que les systèmes fiscaux modernes ont été conçus pour taxer le travail et les revenus, mais beaucoup moins efficacement la richesse accumulée sous forme d’actifs.

Ce modèle est parfois résumé par une formule : « buy, borrow, die » ; « acheter, emprunter, transmettre ».

Dans certains cas, les dettes sont continûment refinancées. À la mort, les actifs peuvent bénéficier d’un ajustement fiscal, ce qui réduit fortement l’impôt sur les gains accumulés.

Le système n’est pas illégal ; il est simplement optimisé.

Et il est extrêmement efficace.

Selon ProPublica, entre 2014 et 2018, les 25 Américains les plus riches ont vu leur fortune augmenter de 401 milliards de dollars, tout en payant environ 3,4 % d’impôt effectif sur cette croissance.

À l’échelle mondiale, l’Observatoire fiscal de l’Union européenne estime que les milliardaires paient entre 0 % et 0,5 % d’impôt annuel sur leur richesse réelle.

Autrement dit, plus la richesse est élevée, plus elle peut échapper à la logique fiscale classique.

Face à cette réalité, les gouvernements cherchent des solutions.

Aux Pays-Bas, une réforme majeure prévue pour 2028 vise à taxer les rendements réels des actifs financiers, et non pas des rendements théoriques. L’objectif est clair : rapprocher l’impôt de la richesse effectivement détenue.

Aux États-Unis, le débat devient politique. À New York, le maire Zohran Mamdani plaide pour une contribution accrue des plus riches afin de financer les services publics dans une ville marquée par des inégalités croissantes.

Mais ces solutions posent des défis majeurs : comment évaluer des actifs non vendus ? Comment éviter la fuite des capitaux ? Jusqu’où peut-on taxer sans freiner l’investissement ?

Le problème est plus profond.

Le système fiscal actuel fonctionne, mais pour une économie qui n’existe plus.

Il a été conçu pour taxer le travail, les salaires, les revenus ; pas pour capter une richesse qui s’accumule en silence, dans des actifs qui ne sont jamais vendus.

Aujourd’hui, une part croissante de la richesse ne se mesure plus par le revenu.

Et l’impôt, lui, continue de regarder ailleurs.

La question n’est donc plus seulement de savoir si les ultrariches paient leur juste part.

Mais si le système est encore capable de voir la richesse telle qu’elle existe réellement.

Sous l’effet du levier financier et d’un traitement fiscal exceptionnel, l’immobilier a généré des rendements comparables à ceux des marchés boursiers, sans créer de richesse économique réelle.

À première vue, les chiffres racontent une histoire simple : en 2005, la propriété résidentielle moyenne au Canada se vendait à environ 230 000 $; au début de 2026, ce chiffre s’élevait à près de 660 000 $ (Association canadienne de l’immobilier, données MLS®). Il ne s’agit pas simplement d’une appréciation des prix, mais d’une transformation plus profonde de la manière dont la richesse est générée dans le pays. Depuis près de vingt ans, le marché immobilier a offert des rendements comparables à ceux des marchés boursiers; toutefois, la réalité plus troublante n’est pas que l’immobilier ait bien performé, mais qu’il ait été structurellement positionné pour le faire.

Cette comparaison nécessite toutefois une précision importante : comme le montre le graphique 1, l’indice S&P/TSX semble dépasser l’immobilier parce qu’il reflète un rendement total, incluant les dividendes réinvestis, alors que l’immobilier est généralement évalué selon la seule appréciation des prix. Une comparaison stricte « prix à prix » réduit considérablement cet écart. L’enjeu central n’est donc pas de déterminer si les actions surpassent l’immobilier, mais de constater que celui-ci, bien qu’il ne génère ni revenus récurrents ni production économique, a offert des rendements comparables à ceux des marchés financiers.

Comme l’illustre le graphique 1, si les performances à long terme peuvent converger, leurs fondements demeurent profondément différents : une entreprise croît en produisant des biens, des services ou de l’innovation; un actif immobilier prend de la valeur parce que l’offre est contrainte là où la demande est forte, et parce que le capital s’y est dirigé de manière soutenue. Les faibles taux d’intérêt, les contraintes réglementaires en matière d’urbanisme et les pressions démographiques y contribuent; toutefois, le facteur déterminant demeure fiscal. Au Canada, l’immobilier n’est pas seulement une catégorie d’actifs; il constitue une stratégie fiscalement avantageuse.

Au cœur de ce système se trouve un levier fiscal rarement débattu : l’exonération du gain en capital sur la résidence principale, telle que définie à l’article 54 L.I.R. En pratique, elle fonctionne ainsi : les gains en capital réalisés lors de la disposition d’une résidence principale admissible peuvent être exonérés, en tout ou en partie, sous réserve des règles de désignation et des conditions applicables. Bien qu’aucun plafond monétaire explicite ne soit prévu, l’exonération est limitée aux années désignées et à une seule propriété par unité familiale. Dans ces conditions, des gains substantiels peuvent être réalisés sans imposition. Le ministère des Finances estime le coût fiscal de cette mesure entre 5 et 6 milliards de dollars par année, ce qui en fait l’une des plus importantes dépenses fiscales au Canada. Bien que politiquement sensible et rarement réformée, cette mesure a été indirectement encadrée ces dernières années, notamment par des règles visant les reventes rapides (anti-flipping) et des obligations accrues de divulgation.

Combiné à l’effet de levier, l’impact est considérable : une mise de fonds de 60 000 $ sur une propriété de 300 000 $ en 2005 pourrait aujourd’hui correspondre à un actif d’environ 900 000 $, générant un gain de 600 000 $. Cela représente un rendement d’environ dix fois le capital investi, entièrement exonéré d’impôt dans le cadre des règles applicables à la résidence principale. À titre comparatif, un investissement équivalent de 60 000 $ dans l’indice S&P/TSX, avec dividendes réinvestis, aurait atteint entre 170 000 $ et 230 000 $, selon les hypothèses de rendement et le moment d’entrée sur le marché. Contrairement à l’immobilier, ces gains seraient en partie imposables lors de leur réalisation.

Comme l’illustre le graphique 2, l’effet combiné du levier et du traitement fiscal explique en grande partie pourquoi l’immobilier s’est imposé comme un vecteur dominant d’accumulation de richesse : il ne s’agit pas d’une comparaison parfaitement équivalente, et c’est précisément le point. Bien que les marchés boursiers permettent également le recours à l’effet de levier, celui-ci y est généralement plus coûteux, plus volatil et soumis à des appels de marge, ce qui le rend peu adapté à une stratégie à long terme pour la majorité des ménages. À l’inverse, le levier immobilier est largement accessible, relativement peu coûteux et structuré sur des horizons prolongés, notamment grâce au financement hypothécaire.

Dans ce contexte, l’immobilier a progressivement cessé d’être un simple bien de consommation : il est devenu un outil de planification de la retraite, un principal vecteur d’accumulation de patrimoine et une structure d’investissement fondée sur le levier, désormais intégrée aux stratégies financières des ménages. Le comportement qui en découle est rationnel : acquérir tôt, utiliser pleinement la capacité d’emprunt disponible et conserver l’actif à long terme. Il ne s’agit pas de spéculation, mais d’un alignement des incitations financières et fiscales. Les Canadiens n’ont pas collectivement choisi de traiter l’immobilier comme un actif financier; ce sont les politiques publiques qui les ont progressivement orientés en ce sens.

Les conséquences de cette dynamique apparaissent désormais clairement dans les données : le revenu médian au Canada s’établissait à environ 74 000 $ en 2023 (Statistique Canada), tandis que la valeur moyenne des propriétés dépassait 660 000 $. Il en résulte un ratio prix-revenu d’environ 9 à l’échelle nationale et nettement supérieur dans les grands centres urbains (Banque nationale du Canada, Indice d’accessibilité à la propriété, 2025). Les travaux de l’OCDE confirment que les régimes fiscaux qui exonèrent entièrement les gains en capital immobiliers tendent à fausser l’allocation du capital et à exercer une pression à la hausse sur les prix (OCDE, Housing Taxation in OECD Countries, 2022). Dans le même esprit, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) souligne que les ménages canadiens sont de plus en plus incités à s’appuyer sur l’appréciation immobilière pour constituer un patrimoine, ce qui accentue les inégalités intergénérationnelles.

Comme l’illustre le graphique 3, cet écart croissant traduit des pressions structurelles sur l’accessibilité à la propriété et révèle un marché davantage porté par la dynamique du capital que par la progression des revenus : il en résulte une dynamique qui se renforce d’elle-même. La hausse des prix génère des gains exonérés d’impôt; ces gains attirent de nouveaux capitaux; la demande accrue alimente à son tour la progression des prix. Il ne s’agit pas d’un dysfonctionnement du marché, mais du résultat prévisible du cadre de politiques publiques en vigueur.

Une comparaison avec les États-Unis permet de mieux saisir la spécificité de l’approche canadienne : en droit fiscal américain, les gains en capital réalisés sur une résidence principale sont en principe imposables, bien qu’une exclusion pouvant atteindre 250 000 $ pour une personne seule et 500 000 $ pour un couple marié puisse s’appliquer (Internal Revenue Code, 26 U.S.C. §§ 61, 1001, 121; Treasury Regulations §§ 1.121-1, 1.121-2). Tout gain excédant ces seuils est assujetti à l’impôt. Ce mécanisme instaure un plafond à l’accumulation de gains non imposés et limite le rôle de l’immobilier à celui de simple véhicule d’investissement. À l’inverse, au Canada, l’exonération pour résidence principale, bien que soumise à certaines conditions, permet, dans les faits, de réaliser des gains admissibles à l’abri de l’impôt, de sorte que chaque dollar additionnel de gain peut, dans bien des cas, échapper entièrement à l’imposition.

Comme l’illustre le graphique 4, le cadre fiscal canadien favorise davantage l’allocation du capital vers l’immobilier et contribue à une sensibilité accrue des prix : les implications dépassent largement le seul marché immobilier. Lorsqu’un investissement cumule un effet de levier, un avantage fiscal et une faible contribution à la production économique, il attire naturellement les capitaux. Il en résulte une réallocation progressive des ressources : moins de capital est dirigé vers les entreprises, l’innovation et la productivité, tandis qu’une part croissante est immobilisée dans le foncier et le parc immobilier existant. À terme, cette dynamique transforme la structure même de l’économie.

Dans ce contexte, le Canada tend de plus en plus vers un modèle où la richesse se constitue non pas par la création de valeur, mais par la détention précoce d’actifs : pour ceux qui sont entrés sur le marché au bon moment, le système a produit des résultats remarquables; pour les nouveaux entrants, les paramètres sont profondément différents. Des prix plus élevés, des rendements futurs plus incertains et une sensibilité accrue aux taux d’intérêt redéfinissent les conditions du marché.

En définitive, la conclusion s’impose : le Canada n’a pas fortuitement vu émerger un marché immobilier aux caractéristiques financières; il l’a façonné, à travers une combinaison de politiques fiscales, de leviers financiers et de contraintes structurelles. Réaligner l’immobilier sur sa fonction sociale et économique exigera une remise en question explicite de ces incitations, ainsi qu’un véritable débat sur les avenues de réforme. À défaut, l’immobilier continuera de s’imposer non seulement comme un actif, mais aussi comme le principal vecteur d’accumulation de richesse au pays.

Avertissement : La présente analyse porte exclusivement sur le régime applicable à la résidence principale en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu. Elle ne traite pas des implications fiscales relatives aux immeubles détenus à des fins d’investissement, de location ou d’exploitation commerciale.

Pourquoi gagner plus ne suffit-il plus à vivre mieux

Le Canada est un pays riche. Pourtant, y vivre confortablement devient de plus en plus difficile.

Pour de nombreux Canadiens, voyageurs, « snowbirds » ou nomades fiscaux®, le constat est frappant : ailleurs, à revenu comparable, la vie coûte moins cher. Ce n’est plus une impression, mais une réalité mesurable.

Depuis la pandémie, le prix des essentiels a explosé. Se loger, se nourrir et se déplacer coûtent plus cher, et ce, à long terme. Même si les salaires suivent en partie, le pouvoir d’achat, lui, recule.

Résultat : une fatigue économique s’installe. De plus en plus de Canadiens ne cherchent plus seulement à gagner davantage, mais aussi à vivre ailleurs.

Pourquoi est-ce important ? Parce que ces dynamiques ne sont pas abstraites. Elles influencent directement le prix que paient les Canadiens au quotidien, à l’épicerie, au moment d’acheter une propriété ou même la façon dont la richesse s’accumule.

Certaines mesures fiscales, bien qu’elles visent à alléger le fardeau des ménages ou à soutenir l’économie, peuvent également produire des effets inattendus. En particulier, elles peuvent stimuler la demande sans agir sur les contraintes de l’offre, contribuant ainsi à maintenir, voire à accentuer, la pression sur les prix.

Tout commence là où les Canadiens le ressentent le plus : à la caisse. Voici le premier mécanisme.

Impact n° 1 : TPS/TVQ détaxée sur les biens de consommation

À première vue, tout le monde gagne. En réalité, l’effet est plus nuancé.

En 2025, la détaxation des produits alimentaires de base représente un manque à gagner d’environ 6,51 G$ pour le gouvernement fédéral et de 3,171 G$ pour le Québec (Ministère des Finances du Canada ; ministère des Finances du Québec, Dépenses fiscales 2025).

Sur le terrain, l’effet est immédiat : les produits essentiels ne sont pas taxés. À la caisse, la facture est plus basse.

Mais cette mesure, aussi populaire soit-elle, a une limite majeure : elle est universelle. Tous en profitent, peu importe le revenu. Résultat : une part importante du coût profite également aux ménages les plus aisés.

Surtout, elle agit principalement sur la demande. En augmentant le revenu disponible, elle stimule la consommation.

Or, dans un secteur où l’offre est contrainte, notamment en alimentation, davantage de demandes peuvent se traduire par… des prix plus élevés avant taxes.

Autrement dit : on allège la facture d’un côté, mais on contribue à la gonfler de l’autre. Le même mécanisme se retrouve, à une échelle encore plus grande, sur le marché immobilier.

Impact n° 2 : Allègements de TPS/TVQ sur l’immobilier neuf

Acheter devient plus “abordable” sur papier… mais pas nécessairement dans les faits.

Au fédéral, le remboursement des habitations neuves représente environ 420 M$ en 2025. S’y ajoutent le remboursement pour les immeubles d’habitation locatifs neufs, évalué à 335 M$, ainsi qu’un remboursement bonifié pour les locatifs, d’un montant d’environ 520 M$ (Ministère des Finances du Canada, Dépenses fiscales 2025).

Au Québec, la mesure équivalente représente environ 6,8 M$ (Ministère des Finances du Québec, Dépenses fiscales 2025).

L’objectif est clair : réduire le coût d’achat et stimuler la construction.

Mais en pratique, ces mesures augmentent la capacité de paiement des acheteurs.

Et lorsque l’offre ne suit pas, pour des raisons réglementaires, de main-d’œuvre ou de disponibilité des terrains, cette capacité supplémentaire se traduit rapidement par une pression à la hausse des prix.

Résultat : ce qui devait aider à acheter finit par faire monter les prix.

Une partie de l’aide fiscale est ainsi absorbée par le marché et intégrée directement dans la valeur des propriétés. Mais le levier le plus puissant du système ne se trouve pas à l’achat… mais à la revente.

Impact n° 3 : Exonération du gain en capital sur la résidence principale

C’est probablement la mesure la plus déterminante… et la moins remise en question.

Au Canada, le gain en capital réalisé lors de la vente d’une résidence principale est entièrement exempt d’impôt. Cette mesure représente environ 8,405 G$ au fédéral et 1,700 G$ au Québec en 2025 (Ministère des Finances du Canada ; Ministère des Finances du Québec, Dépenses fiscales 2025).

Concrètement, cela signifie que l’enrichissement immobilier des ménages n’est pas imposé.

Ce traitement fiscal modifie profondément les incitations. Il augmente le rendement après impôt de l’immobilier et en renforce l’attrait par rapport aux autres investissements.

Les propriétaires peuvent viser des prix plus élevés. Les acheteurs, anticipant ces gains non imposés, sont prêts à payer davantage.

La mesure favorise aussi une plus grande rotation des propriétés, en réduisant le coût fiscal à la revente, et crée un arbitrage clair en faveur de la résidence principale par rapport aux immeubles locatifs.

Dans un marché où l’offre est limitée, cette dynamique alimente directement la hausse des prix.

En pratique, l’avantage fiscal ne disparaît pas : il se traduit par des prix plus élevés. Enfin, certains mécanismes sont moins visibles pour les consommateurs… mais tout aussi structurants.

Impact n° 4 : Régimes à prestations déterminées, un poids financier majeur

Ce n’est pas une dépense fiscale… mais c’est une pression bien réelle.

Au Québec, les obligations liées aux régimes de retraite gouvernementaux s’élèvent à 120,845 G$, dont une grande partie est financée par des actifs, pour un passif net d’environ 6,942 G$. Avec certains programmes connexes, le total atteint 7,237 G$ et le RREGOP représente à lui seul 74,285 G$ d’obligations (gouvernement du Québec, Comptes publics 2022-2023).

À l’échelle canadienne, l’ampleur est encore plus marquée : les états financiers consolidés du gouvernement fédéral indiquent des obligations totalisant environ 376,413 G$ pour les pensions et autres avantages futurs, dont 162,746 G$ pour les régimes de retraite du secteur public et 213,667 G$ pour les autres avantages futurs des employés et des anciens combattants (gouvernement du Canada, Comptes publics 2025).

La bonne lecture est la suivante : ces régimes ne sont pas une dette immédiate, mais ils constituent des engagements financiers importants pour l’État.

Ils garantissent des prestations, peu importe les conditions économiques. Le risque est donc assumé par les finances publiques.

À long terme, ces engagements nécessitent des ressources importantes. Lorsqu’ils exercent une pression sur les finances publiques, ils peuvent mener à des hausses de prélèvements ou à un recours accru à l’endettement.

Dans un contexte de dépenses élevées, cela soutient la demande globale.

Et lorsque la demande dépasse la capacité de l’économie, la pression se traduit par des hausses de prix.

Cet article s’inscrit dans le cadre du service Nomade Fiscal® : le pragmatisme structuré de la fiscalité internationale.

Valence, un mardi matin. Nous venions d’enchaîner Montréal, Paris, puis un dernier vol intérieur. Épuisés, migraineux, hébétés par le décalage horaire, nous avons déposé les valises et poussé la porte d’une cafétéria de quartier bondée. Des gens parlaient fort, riaient et mangeaient des sandwichs sur du pain long rappelant la baguette. L’atmosphère me semblait étrangement festive pour un mardi.

Sans réfléchir, je me suis dirigé vers le réfrigérateur. J’ai pris deux bières locales. J’en ai ouvert une.

Ma conjointe m’a regardé, incrédule : « Mais qu’est-ce que tu fais, au juste ? »

Je l’ai écartée d’un geste distrait et j’ai bu une gorgée, comme on avale un remède improvisé. Puis, par réflexe, j’ai sorti mon téléphone pour vérifier mes courriels. C’est là que j’ai vu l’heure.

9 h 04 du matin.

J’étais assis, bière à la main, dans un établissement plein à craquer où personne, manifestement, ne trouvait absurde de boire à neuf heures. Cette scène résume mieux que n’importe quelle statistique l’esprit de cet article. L’Espagne ne vit pas en retard sur la montre. Elle vit selon une autre logique du temps.

Un pays réglé sur le mauvais fuseau

D’entrée de jeu, écartons le folklore. Si l’Espagne mange tard, veille tard et remplit ses terrasses quand Montréal dort déjà, c’est d’abord une affaire d’histoire et d’institutions. Le pays suit l’heure d’Europe centrale, alors que sa géographie le situe dans le fuseau horaire britannique. Ce décalage entre l’horloge et le soleil repousse toute la journée sociale vers le soir. Ajoutez-y la centralité du repas, la chaleur, la densité urbaine, et vous obtenez une grammaire du temps que le Nord-Américain pressé prend pour de la désinvolture.

Erreur. La durée ordinaire du travail y demeure plafonnée à quarante heures hebdomadaires en moyenne annuelle, journées continues et journées coupées coexistant selon les secteurs. Les Espagnols ne travaillent pas moins. Ils travaillent autrement.

Une économie nourrie par ses visiteurs

Ce rythme s’inscrit dans un décor d’une rare densité. Héritage romain, monumentalité gothique, couches andalouses, raffinements mudéjars, audaces modernistes : la beauté n’y est pas exceptionnelle, elle est répartie. Et contrairement au cliché d’un pays nonchalant, la machine économique tourne. L’Espagne a traversé 2024 et 2025 avec une croissance parmi les plus solides de la zone euro.

Cela dit, la singularité espagnole tient surtout à la composition de cette richesse. Le tourisme y représente une part considérable du produit intérieur brut et de l’emploi. Concrètement, une part substantielle de la demande intérieure est financée par des non-résidents. Hôtellerie, restauration, transports, commerces, services culturels : la consommation étrangère irrigue le quotidien visible du pays.

Le contraste avec le Canada saute aux yeux. Chez nous, le tourisme existe, mais l’économie repose sur d’autres moteurs : les ressources, la finance, l’immobilier et la consommation domestique. En Espagne, l’envers de la médaille de cette dépendance touristique, c’est une ville plus vivable, des services omniprésents et un espace public habité. Le pays paraît moins tendu. Il ne l’est pas par paresse. Il l’est par structure.

Deux philosophies fiscales, un résultat qui surprend

Pour le nomade fiscal, c’est ici que l’analyse devient sérieuse. La vraie question n’est pas « peut-on bien vivre en Espagne ? ». C’est : comment s’articulent la qualité de vie, la fiscalité et la sécurité ?

Sur le plan de la sécurité, le dossier est court. L’Espagne offre au résident canadien une juridiction stable, accessible et généralement sûre, tant pour le voyage que pour l’installation. Les précautions ordinaires suffisent.

Sur le plan fiscal, les deux pays empruntent des chemins opposés. Et le résultat, parfois, surprend.

L’IRPF espagnol repose sur une séparation nette entre la base générale et celle de l’épargne. Les revenus du travail, de l’activité, de la pension ou de la location relèvent de la base générale, imposée selon un barème combiné État + Communauté autonome. La facture varie donc selon le code postal : autour de 45 % au sommet à Madrid, au-delà de 50 % dans les communautés les plus gourmandes, Catalogne et Communauté valencienne en tête.

Les revenus du capital, eux, relèvent d’une grille tarifaire distincte. Depuis le 1er janvier 2025, la base de l’épargne est passée de 19 % à 30 % au-delà de 300 000 euros (Ley 7/2024). Dividendes, intérêts, gains en capital : tout y passe, intégralement, mais le compteur s’arrête à 30 %. Peu importe que le gain soit de cinq cent mille ou de cinq millions.

Comparez maintenant avec le Québec. Le taux marginal combiné supérieur frôle 53 %. Sur un gain en capital, la moitié seulement entre dans le revenu imposable, ce qui donne un taux effectif d’environ 26 % au sommet. L’Espagne impose le gain au complet, mais plafonne la grille. Le Canada n’impose que la moitié du gain, mais à un barème presque deux fois plus lourd. Deux philosophies diamétralement opposées. Une destination presque identique : entre 26 % et 30 % du capital, de part et d’autre de l’Atlantique.

La vraie ligne de fracture est ailleurs. Le Canada ne taxe pas la fortune. L’Espagne, oui. L’impôt sur le patrimoine, modulé par les communautés autonomes, se double depuis 2023 d’un impôt de solidarité sur les grandes fortunes qui rattrape les patrimoines dépassant trois millions d’euros, même à Madrid, qui avait pourtant bonifié son impôt régional à 100 %. Pour le contribuable canadien fortuné, c’est le sabot de Denver du dossier espagnol : on peut rouler, mais pas n’importe comment.

Le régime Beckham : la vraie porte d’entrée fiscale

Reste l’outil que trop de Canadiens ignorent : le régime des impatriés de l’article 93 de la loi espagnole sur l’IRPF, popularisé sous le nom de « loi Beckham » et étendu aux télétravailleurs par la loi des startups de 2022. Le principe tient en une ligne : pendant l’année d’arrivée et les cinq suivantes, le nouveau résident est imposé à un taux fixe de 24 % sur ses revenus de travail jusqu’à 600 000 euros, ses revenus de source étrangère échappant largement au filet espagnol, le patrimoine étranger inclus.

Autrement dit, un salarié en télétravail pour un employeur non espagnol peut tirer son épingle du jeu : résidence européenne, climat méditerranéen, et une ponction fiscale qui ferait rougir bien des provinces canadiennes. Le régime comporte toutefois ses conditions d’admissibilité, ses exclusions (le travailleur autonome ordinaire n’y accède généralement pas) et une horloge qui tourne : six ans, pas un de plus.

Et il y a le prix du billet de départ. Quitter la résidence fiscale canadienne déclenche la disposition réputée du paragraphe 128.1(4) de la LIR : le fisc canadien encaisse l’impôt latent sur la plupart de vos actifs avant de vous laisser partir. Toute planification espagnole sérieuse commence donc à Ottawa, pas à Madrid.

S’installer légalement : deux portes ouvertes, une porte murée

Pour ce qui est de l’immigration, deux voies dominent.

La première, classique, est le visa de résidence non lucrative. Il convient à ceux qui disposent de revenus passifs suffisants pour vivre sans travailler localement. Il n’autorise ni l’emploi ni le télétravail. C’est la voie du rentier, pas celle de l’actif.

La seconde, devenue l’emblème de la mobilité contemporaine, est l’autorisation de télétravail à caractère international, le visa de nomade digital issu de la loi 28/2022. Elle vise les ressortissants de pays tiers travaillant à distance pour des entreprises situées en dehors de l’Espagne. Son attrait décisif : les membres admissibles de la famille obtiennent expressément le droit de résider et de travailler en Espagne, en tant que salariés ou travailleurs autonomes. Pour un couple qui déménage, sa capacité économique réelle, et non pas seulement son adresse, change tout.

Quant au visa investisseur, le fameux « golden visa », il est mort. La Ley Orgánica 1/2025 l’a supprimé pour toute nouvelle demande depuis le 3 avril 2025, sous toutes ses formes : immobilier, dette publique, fonds, projets d’entreprise. Quiconque vous présente encore l’Espagne comme ouverte au passeport immobilier vous vend une porte murée.

Ce que Valence m’a appris à 9 h 04

L’Espagne ne doit être ni fantasmée ni caricaturée. Ce n’est pas un refuge fiscal sommaire. Ce n’est pas non plus un décor de vacances prolongées. C’est un pays dense, juridiquement structuré, fiscalement exigeant par endroits, économiquement plus solide qu’on le croit, et humainement habitable comme peu d’endroits le sont.

Pour certains contribuables, le Canada demeurera plus efficace. Pour d’autres, l’Espagne alignera, dans un même espace, la résidence, le couple, le travail à distance, la beauté du quotidien et une architecture fiscale intelligible. À condition de lire les chiffres avant de faire ses valises.

Voilà la véritable leçon de cette bière prise à 9 h 04 du matin.

Ce n’était pas un décalage horaire.

C’était une entrée, brutale et presque comique, dans une autre façon d’habiter le temps.